最近，伦敦市政府和伦敦金融城政府（如果你读过我们之前的文章，就会知道这是两个不同的地方政府）联合发布的新版London Plan正式上线了。这份被命名为London Plan 2021的文件指出了未来伦敦的变化方向，并提出了一些发展目标。
伦敦往往是中国人在英国投资的第一站，因此未来的伦敦会是什么样与中国投资者关系颇为密切。本期文章我们将对London Plan 2021进行一些整理，为读者指出其中比较重要的部分。当然，由于London Plan的内容繁杂，我们的要点暂时集中于伦敦未来发展路线和住宅市场方面，无法在一篇文章中面面俱到地进行解读。
在开始阅读London Plan的正文之前，我们需要先知道这是个什么东西。
London Plan可以简单地翻译为伦敦计划书（余下部分我们都将使用这个称呼），根据官方的说法，这是一个必须要每隔一段时间就更新一次的“战略规划”（strategic plan），里面列出了未来伦敦在经济、环境、交通和社会发展方面的框架。
按照这种说法，伦敦计划书显然就是一份规划纲要，它只是设定未来的大概发展方向而不作具体规定。
但从房地产研究的角度讲，伦敦计划书并没有这么简单。
从规划上讲，伦敦计划书虽然不是法律文件，但是它具有法律效力。如果不按照伦敦规划书的规划来行事，那么一个项目的批文申请可能会失败。在这方面，最有名的一个例子要属伦敦的“郁金香瞭望塔”。
郁金香是一个建成后必将成为伦敦新地标的建筑。它是一个瞭望塔，造型非常前卫，有点像我们平时在科幻电影里才能见到的建筑。它完全为旅游服务，设计团队是设计了“小黄瓜”的Foster + Partners，“郁金香”原本的选址也在“小黄瓜”的旁边。
然而由于它的设计违反了上一期伦敦计划书（London Plan 2016）中关于游客可进入性、地标保护等方面的指导意见，最终这个设计没能通过审批。
而伦敦计划书具有法律效力（至少可以作为影响批文获取的参考文件）这一点又会造成一个问题，那就是规划的模糊地带变大了，因为伦敦计划书多数情况下是不作具体规定的。
当然，由于“违反伦敦计划书”而无法获得批文的情况是很少的，尤其是对于中小型项目来说。但是完全不能用伦敦计划书来推翻的项目几乎不存在，这是因为伦敦计划书太宽泛了，因此针对它所作的解释可以非常多，关键就看当地政府要不要解释。从这个角度看，伦敦计划书给了所有伦敦当地政府一份“最终解释权”的集合。
由此可见，在伦敦搞房地产开发可能并不如我们想象的容易，政府的规划部门能够加诸于批文的控制远比表面上看起来要多。
伦敦计划书是我们研究伦敦房地产市场的好材料，但是要用好它却不那么简单。这主要是因为伦敦计划书用词比较专业，有时甚至看起来比较空泛，与一些人对我国政府文件的观感类似。
虽然实际上那些看起来空泛的说法在真正了解这些内容的人看来都是有画面和具体指向的（我们的政府文件同样如此），但是要成为“真正了解这些内容”的人却也需要大量的时间，或许还要求具备一些对政府事务的兴趣，对于许多人来说不仅困难而且缺乏实际意义，因为与其本职工作关系不大。
因此这里我们为大家介绍一个简便的伦敦计划书用法，可以用来大致了解未来伦敦房地产市场（包括住宅和写字楼）的主要变化方向，即直接使用计划书的图表。
伦敦计划书有很多图表，但是有些需要仔细研究后才知道有什么用，有些则可以很容易看出来对投资的帮助所在，我们列出了一部分属于后者的图表编号及主题，大家可以直接在计划书内查找。
本次更新的伦敦计划书是2021版，上一个版本则是2016版。经过对两个版本主要内容的对比，我们可以看出来2021年伦敦市政府有哪些2016年时没有的新考量，或者比2016年时更注重的部分。
两个版本的对比可以从目录开始，2016版的目录共有8个主题，而2021版则有12个之多；不仅主题数量有变，内容也有所不同，对比如下：
我们可以看到，在两个版本中，2021版比2016版多的主要是民生、环保和文化部分的内容，并且在总体的设计（即2021版本中的Design部分）上重新进行了编排。在2016年版本中，Housing、Heritage、Green Infrastructure和Sustainable Infrastructure是属于People和Response to Climate Change等部分的，而在2021年则单独成为一章，内容上进行了较大的增长。
而根据这种变化，我们也可以看出，相比于2016年，2021年的伦敦政府工作目标更多地关注住房需求的满足、社会基础设施（医疗教育体育休憩）的完善、文化遗产的保护和环保可持续性。
在2021版的伦敦计划书中，有这样一句话用于描述其在第一章（Good Growth）中提出的目标，而这句话刚好就可以作为2021版伦敦计划书相对于2016版本的增加内容，那就是“growth that is socially and economically inclusive and environmentally sustainable”。基于此，我们可以合理猜测新增加的部分就是为了更好地为这种“良性发展”保驾护航的，而伦敦也正在模仿我们，想要“从高速增长转向高质量发展”。
上面说了，伦敦想要在未来实现“高质量发展”，在社会、经济、环境三个方面时间发展的协同并进。
伦敦希望实现高质量发展，也就是说现在还没有实现。以伦敦计划书的表述看，没实现主要是因为当前伦敦存在三个问题。
基于当前伦敦面临的主要问题，伦敦市政府提出了3个主要对策，分别为增加住房供给、中心活动区外鼓励大型混合地产项目及控制新开发项目对于车辆依赖性的贡献。
而从问题与对策方面，我们可以看到未来伦敦和住宅市场相关的第一个特征——
不论是在2016还是在2021版的伦敦计划书中，我们总可以看到伦敦市政府关于住房问题的举措，并且住房问题总是一个没能很好解决的问题。
伦敦的住房供给一直跟不上住房需求，但是伦敦市政府从来没有想过要抑制住房需求。
不论是在伦敦计划书里还是在伦敦现行的各种住房政策里，伦敦的做法永远是尝试在供给端解决问题，建更多的房子，同时建得更快更好。
这一定程度上说明了房地产市场的繁荣对于伦敦甚至英国经济上行的重要性，另一方面也给伦敦这样住房供给长期不足的地区造成了很大的压力。这是因为住房需求来自人口，而远道而来定居伦敦的人从来没有少过。
2016年时，伦敦市政府估计到2036年，伦敦人口会从2011年时的820万人，增长到1011万人，25年间增长191万人，平均每年7.64万。
而到了2021年，伦敦市政府的估计变成了2021-2041的20年间，伦敦人口从890万人增长到1080万人，增长数量190万人，但是只在20年内，也就是每年人口增长量比2016年估计的更多，达到9.5万人。
在新冠和脱欧之后，伦敦市政府居然能估算出每年的人口增长量比之前要多出两万人，这实在令人惊讶。不过按照过往经验来看，7.64万确实是少了，因为2011-2021年间的伦敦人口平均增长速度是每年8万人。
我们权且当作伦敦市政府目前的人口增长目标是合理的，来看看对应的住房供给。
当伦敦预计自己每年会增加7.64万居民时，伦敦市政府的规划是每年新增49000-62000套住房，其中49000套被认为是维持需求缺口不在继续扩大（并非能逆转供不应求局面）的最低要求，而62000套是最高要求，但实际上还是低于后来（2017年）在住房需求研究中提出的每年65900套的需求。
也就是说，当时伦敦住房供给的最低要求，是每年为新增的7.64万人提供4.9万套住房，平均每人提供0.64套住房，或者每新增1.56个人就新建1套住房。
而到了2021年，情况怎么样了呢？我们知道，2021年的伦敦计划书中预计每年会增长9.5万人了，那么按照2016年的标准，起码要每年新建6.08万套住宅才行。
但起码在未来7年内，伦敦市政府的住房供给目标都不会有这么高。根据2021伦敦计划书的说法，2020-2028年间，每年伦敦新增住房的供给量为52287套，也就是大约5.3万套。对应于平均增长人数，是每年为新增9.5万人提供5.23万套住房，平均每人提供0.55套住房，或者每新增1.82个人就新建1套住房。
换句话说，伦敦市政府现在的住房供给速度跟人口增长速度的比值，其实比2016年还大，也就是住房供给满足需求的能力更弱了，或者说需求缺口的扩大可能会加速。
当然这不能怪伦敦政府，因为每年5.23万套可能是当前水平能够做到的实际供给的极限了，毕竟伦敦现在的住房供给水平也只在每年4万套左右徘徊，期待其能在短时间内就把供应能力提高50%并不实际。
但这种情况也告诉了我们一个要点，那就是按照现行的伦敦人口增长估计情况，市政府的住房供给能力远远跟不上需求增长水平，伦敦的需求缺口在可见的未来都难以填平。
当然，难办不代表不办，即便住房需求难以填平，甚至可能因为供给能力确实跟不上需求增长而进一步被拉开，伦敦仍然要锲而不舍的在供给量上穷追猛赶。
要最大化地提高自身的住房供给能力，高密度住宅可说是目前伦敦能够选择的唯一道路，而选择高密度住宅也完全能够契合伦敦计划书里自己提出的要求。
比如说基本对策之一的在伦敦各地兴建混合房地产项目，混合房地产项目本来就是一种高密度的开发项目，我们不会看到一个购物中心上面建的是几座庭院，我们会看到的必然是公寓。因此从解决伦敦问题的基本对策来看，高密度住宅是一个必须的选择。
其次回到最核心的提升供给能力方面，提升供给能力是一个艰难的任务，因为需要考虑到技术瓶颈、环境保护和社会影响等不同的方面。
技术壁垒很简单，就是用现有的建造手段最高效地建造住房能够达到的供给水平；由于现在最高效的房地产建造模式（比如模块化）都是以建造高密度项目为目标，所以高密度更能调动高效率的建造工艺。
环境保护来自伦敦的“绿带”（Green Belt）保护策略，不过即便没有这个策略，保持一定量的自然环境或者植被依然对于人类生活有重要意义，因此不是所有的荒地都可以用于开发（实际上伦敦市政府有一个非常有野心的目标，是把伦敦建设成一个有“国家公园级”绿化水平的都市，目标植被覆盖率达50%）。
社会影响主要来自社区生活，比如社区内建筑的一致性。这就导致即便是高密度开发，即便不是在荒地上不用砍树，也不是随便哪里都可以开发的。
结合以上3点，伦敦政府最终在计划书内提出了“Making the best use of land”的思路，指出了高密度住宅是“特定区域”（higher density in appropriate locations）的开发模式，不是哪里都适用，但是要尽量在所有适用的地方都开发到极致，尽可能多地提供服务（wider range of services and amenities）.
所以未来伦敦的开发版图，很可能是在各个市中心或者城镇中心，以及各处被划为城市更新区（Opportunity Area）的地带进行大量的高密度开发，同时在其他区域，比如说原本就是低密度住宅为主的区域和植被覆盖率较高的区域，则保持原样。
那么这对于住宅市场来说有什么好处呢？最明显的一点就是资源的集中带来房价和租金的增值潜力。
在当前已经是高密度区域的地带，密度一定会进一步加强：也许是两栋办公楼之间的一处平房商铺被用来开发成了公寓，或者是几处大楼间的停车场（不要忘记减少对车辆的依赖性也是伦敦计划书里重要的内容）成为了新写字楼的地基，总之，高密度开发不可避免。这种高密度开发不仅仅会更有效率地提供住宅，同时也会把工作人口进一步集中，使得高密度区域成为一地的商业服务中心，从而拉动当地房产价格和租金的上升。
但弊端也不是完全不存在的，比较容易出现的是需求类型和供给类型的失衡，也就是高密度住宅提供的公寓（这是高密度唯一可以提供的住宅类型）并不是一部分人想要的，他们的需求也许要独栋别墅或者联排来满足，从而导致他们不能兑现其需求。
但同时，高密度开发往往是从低密度（或者无密度，也就是空地和废弃棕地）开始的，因此如果高密度开发的程度加深了，低密度住宅的存量可能总体上会经历一些下跌；如果这种下跌拉大的对这类住宅的需求，那么可能导致它们的租金和房价也上涨，最终就是大规模的高密度开发项目带动了所有类型住宅的房价及租金水平上升。
除了上文所说的由于大兴土木地建造高密度项目带来的“高密度效应”之外，伦敦计划书里的其他举措有可能带动房价进一步上涨。
在整个英国，环境保护的强度现在已经达到了空前的高度，这一部分是因为2021年英国将作为世界气候变化大会的主办国（会址在格拉斯哥），更多地是因为英国的零碳化目标。
零碳化已经开始渗透到全英各个议题内，房地产也不例外，伦敦作为高楼最多的城市，是英国建筑业和房地产业产生碳排放最多的地方，因此是英国实现零碳化最关键的一处。
伦敦计划书对此也有所反映：在伦敦计划书中的6个“良性增长”目标中，第六个目标“Increasing efficiency and resilience”中的前两个举措都与零碳化有关。
零碳化目标看起来没有什么问题，经济发展要为伦敦2050年成为零碳城市做贡献，当然要贡献的；保证建筑和基础设施的设计能够更高效地利用资源和环境友好，也非常合理。
问题就在于这些东西为什么会专门被提出，为什么在现在还不是建筑的标配。
节约资源保护环境，当然很好，但是这不是没有代价的。建造出资源利用率更高，但建造成本也更贵，这已经是学界的共识。以英国绿色建筑议会（UK Green Building Council）近期一项研究的结果为例，建造节能型住宅的确可以令碳排放降低并提高能源利用率，但是建造成本也会因此而提升3.5%-5%。
那么提高的建筑成本谁来买单呢？当然还是终端消费者，我们是不可能期待开发商自己减少利润率来追求政府的零碳化目标的。不过，即便是购房者来买单，最终受益的也同样是购房者，因为他们可以节约许多水电费，长此以往的积累也相当可观，因为发达国家的水电都比我国昂贵许多。
但购房者受益并不影响开发商让购房者承担上升的成本这一事实，而让购房者承担成本上升最简单的手段就是提高售价。
零碳化之下，不论是商业地产还是住宅地产，都面临着建筑成本升高的局面，也就面临着最终产品成交价上涨的未来。
除此之外，政府在住房方面的专门举措也可能进一步压榨开发商的收益，从而迫使开发商提高单位房产的售价，这些举措中最明显的一个是对于经济适用房的规定。
新的伦敦计划书仍然没有忘记当年伦敦市长Sadiq Khan的全伦敦新建住房中经济适用房比例达到50%的口号，对于经济适用房的开发狠抓不放。而除了之前的政策之外，现在的一些地区对于经济适用房的要求会更高，如果能满足高配额（比如75%）的经济适用房项目那么还能加快政府审批速度。
房地产开发不是做慈善，但经济适用房的利润率确实非常有限，因此如果提高经济适用房在项目中的比例，开发商就可能提高普通住宅的售价。
伦敦的住房问题从来都是历届伦敦计划书讨论的重点，但是基于2021年计划书的举措和其可能产生的后果来看，伦敦的房价并不容易直接降下来，至少不容易因为伦敦计划书的举措而降下来；相反，供给端相对于人口增长的乏力、新技术要求对成本的拉升和经济适用房的规定则可能导致伦敦房价不降反升。在短期之内，伦敦计划书中的住房相关部分，预计仍看不到政府需要的效果。
GLA (2016) London Plan 2016
GLA (2021) London Plan 2021
BBC (2019) Tulip skyscraper found to breach London Plan guidelines
UK GBC (2020) Building the Case for Net Zero: A feasibility study into the design, delivery and cost of new net zero carbon buildings
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