今天的区域系列我们来介绍位于伦敦内城区的Southwark。
Southwark在地理位置上属于伦敦金融城的正南面，与聚集了伦敦现代繁华之气的河对岸的金融城不一样，由于其南北延展的区域形状，Southwark是传统与现代都市碰撞之处，玻璃幕墙和维多利亚风格的建筑在这里实现了反差之上的别样和谐。
//Southwark的一般特色//
伦敦最高的建筑物，身高309.6米的碎片大厦The Shard并不在集中了一城繁华的伦敦金融城、西区或码头区，而是伫立于Southwark。这个拥有从古典到现代众多不同建筑物，尤其还有伦敦塔桥在内的行政区因而成为了著名的旅游地。除此之外，近年来愈发火热的城市更新项目也无时不刻在改变着这一区域的街景。
//Southwark的特殊之处//
Southwark和周围的几个区一起构成了伦敦的中心活动区Central Activities Zone，但是由于中心活动区的范围很小，因此出现了Southwark区内南北两端开发程度差距大的情况，而Southwark作为全伦敦唯一一个独享3个城市开发项目的区域，令其区内不平衡尤甚于其他有着类似的狭长的南北走向的区域。
在伦敦的市政规划中，全伦敦共有39个“机会区（Opportunity Area）”和7个“强化区（Intensification Area）”，总共是46个规模不等的城市更新项目（每个区看作一个大项目），散落于全伦敦各处（当然有的区域是没有这类项目的）。
在那些被选中进行城市更新的区里，Southwark可谓是最“得宠”的一个，因为只有它完全地拥有3个项目，分别是Elephant & Castle，London Bridge、Borough & Bankside和Canada Water。目前这三个城市更新计划中只有Elephant & Castle在实际工程中进程较快，其他两个计划还处于规划中，但已经被写入了政府的正式文件London Plan。
在最新版本的伦敦市政计划书London Plan 2021中，属于Central London这个区域的机会区12个，而Southwark占有的3个机会区预计要提供14000套住房和35500个工作岗位，如果把Southwark看作一个整体，那么Southwark
属于规模开发规模较大的城市更新区。
而根据上文Southwark三个城市更新项目的分布位置，我们可以看到这三个项目全部位于Southwark的南部，也就是泰晤士河沿岸，接近伦敦中心活动区的地带，跟北部没有什么关系。所以我们可以预见到，未来的Southwark将在London Bridge/Bankside和Canada Water动工后，进一步加大区内南北城市建设情况的差距，南边河岸上会有大量的新建写字楼、零售和住宅，而北边则只能依靠企业自发地进行开发。
//Southwark的南北差异//
Southwark的南北差距有多大呢，我们可以用一张图来对比（此处我们只是对比设施建设情况，不包括空置率及免租期等实际运营情况）。
上面这张图是从Southwark区的中部（因为北部需要缩放太多会导致看不清细节）往南看的鸟瞰图，从这张图里我们很容易看到，以碎片大厦（图中最顶端中心处的建筑,与泰晤士河对岸金融城的建筑群相对，已标记）为代表的现代建筑群落是一个明显的写字楼聚落（碎片大厦本身也以写字楼为主要用途）；
而从画面的底部我们则可以看到大量的砖墙建筑（红色和灰黄色外墙的建筑即为砖墙，很容易与现代办公室的玻璃外墙区分）,中间夹杂一些小块的绿地，很明显这一区域以低密度住宅为主，中间或许夹杂了一些老式的办公楼；
而画面最右侧偏中下方，我们则可以看到大面积的白色的铝顶建筑，很明显属于工业物流类建筑（实际上是驾校和快递集散中心），已经不再是写字楼的范畴了。
所以我们可以很明显地看到，Southwark这个区域的南部建筑远比北部要“新”，此处我们无法看到城市更新项目Elephant & Castle所在的Elephant Park的情况，我们在下文附上了，情况实际上和上面这幅图大同小异，都是南部密度高，商业化程度高，北部密度低，同时商业化程度也低。
至于住宅市场，相信从上面两幅图也容易看出，虽然我们看不清大多数建筑的具体外形，但可以大概看到它们的设计多数是上世纪80-90年代的风格，属于现代风格的联排别墅很难看到，公寓更是几乎无法从几个商业中心之外找到。所以以住宅密度来说，Southwark高密度和低密度住宅之间有一些“断崖”的感觉，中间缺乏过渡的中密度建筑群（层数在10层左右的公寓）。
而以房价来论，Southwark的住宅差价也很大。Rightmove统计Southwark全区住宅均价时，得出的数据为70万英镑，其中公寓的均价是56万8000英镑，但如果我们把范围缩小，拿南部和北部的一些小的区域比较，就会发现房价主要是被南部带起来的。
以处于南部的Elephant & Castle为例，此处公寓均价为52万英镑，往北一些的Peckham的公寓均价则下降到了45万英镑一套，降价幅度超过15%。
//Southwark的住宅投资可以利用南北差距//
结合Southwark的商业和住宅建造密度呈现出明显的南高北低情况和未来的开发重心仍然在南部这个特点，我们可以很容易地发现Southwark这个区的住宅投资机遇其实在北部。
由于未来Southwark的南部会被进一步开发，因此Southwark南部的房价预期会因为开发而进一步上升（假设开发后供需没有出现供大于求的局面，以开发后工作岗位和住宅供应的数量对比来看工作岗位远大于住宅供应），这是城市更新中普遍出现的对于房价的拉抬作用。
除此之外，由于在城市更新计划中，工作岗位数远大于住宅供给量，我们可以看出伦敦市政府对于Southwark未来的定位是偏向于商务的，即Southwark的开发重点在于打造新的工作和商务中心，其次才是住宅中心。如果在城市更新计划之后，Southwark南部的商务功能加强了，那么实际上Southwark北部的住宅市场等于拉近了一部分其目标客户到达其工作区域的距离（因为工作岗位增多了。举个例子，本来住在Southwark南区的人必须要到金融城上班，因为附近没有工作可做，现在Southwark本区内已经有工作岗位，那么有一些人就不用必须在金融城内找工作），从而提高了其对于客户的吸引力。
我们还需要考虑到，虽然从地图上看起来，Southwark南北狭长，似乎从本区最北端到最南端要走很长时间，但伦敦本身并不是一个特别大的区域，实际上Southwark区内通勤时间并不高。以上文说过的两地公寓均价相差了15%的Elephant & Castle和Peckham为例，两地之间通勤时间并不很长，驾车只在20分钟左右，如果通过Thamslink的轨道交通则只需要15分钟。因此，广大的Southwark中部和北部完全可以成为“南部大开发”带来的住房需求的供应来源。
//参考来源//
GLA (2021) London Plan 2021
GLA (2021) Opportunity Areas Map?
Rightmove. (2021) House Price in Southwark
Wikipedia (2021) London Borough of Southwark
CBRE (2016) Regeneration Effect
作者简介
林祥熙，毕业于墨尔本大学房地产专业。有丰富的澳洲开发商从业经验，熟悉地产项目开发全流程管理，并主导完成了多个地产项目的成功投资。
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