之前的文章里我们讨论了2021预算案和住宅市场的关系，今天我们转而谈谈预算案和商业地产的联系。
商业地产的种类很多，预算案直接涉及到的有零售和酒店，间接影响的是写字楼，其他类别的商业地产和预算案的关联性不算太大，最多再加一个8大自由港和物流地产有些相关。我们这里主要说一说写字楼和酒店。
在开始之前我们先“插播”一条昨天的新闻，这个新闻直接反映了英国政府当前的执政理念，预算案的许多内容也是基于同样的逻辑制定出来的。
在鲍里斯约翰逊声称封锁结束后英国大城市很快就会重现生机之后，英国政府要把员工居家办公的权利写入法律了。
英国政府对于居家办公权的想法有几个不同版本，其中一个是假如员工的工作并非必须要在办公室完成，那么员工就有按照个人意愿居家办公的权利。
换句话说，这种法律如果颁布了，一个人不想去办公室上班，公司一点办法也没有，而且公司也不能要求员工入职时同意一定要来办公室上班（因为这本身就违法在先）。
这是一个自相矛盾的操作，一方面政府希望经济快速恢复、实体零售起死回生，一方面又准备通过立法的形式推动更多的人可以全天候不出家门，进一步阻碍经济和实体零售的恢复。
这种操作在预算案里实际上也有出现，比如英国政府既声称将大力推广新能源应用，同时又为广大群众免除燃油税。
乍看之下英国政府这些操作都很迷，但实际上这里面透露出很明显的抓大放小的特点。抓大放小就是英国政府当前各类政策操作的基本原则之一。
零碳化和新能源当然要搞，但是经济恢复也要搞，那么就把有利于经济恢复的免除燃油税先提上日程，同时推广风电和太阳能等新能源设施的建设。
同样地，远程办公如果多了，英国的写字楼需求可能会降低，中心商务区的商务活动也可能减少，但相对于更重要的工作目标——促进就业，这些都是可以商榷的。允许部分人长期居家办公，甚至把权利写入法律，实际上是迫使公司招聘范围扩大，求职者的求职壁垒被降低（不受空间位置影响），从而推动就业率提高。
不过写入法案通常是一个不可逆的操作，未来英国政府如果已经稳定就业却苦于商务区空心化，这个法案就会变成作茧自缚的行为。
而如果这个法案真的通过了，可能会出现一批拿着伦敦的工资，却住在格拉斯哥的人。这类人对于当地住房市场是否会有明显影响，值得考虑。但这就不是我们今天要讨论的范畴了。
//Super Deduction助写字楼翻新//
在2021预算案的各项针对企业的措施中，Super Deduction是对于企业减税尤其有用的一项，因为它的减税力度很大。
根据预算案的说法，名为Super Deduction的政策将给符合要求的企业提供相当于支出1.3倍，即130%的征税额减免，并延续到2023年3月。
什么意思呢？就是现在只要在政府支持的领域进行支出，企业的征税额就能大幅减免。英国政府为此举了两个例子，分别为支出100万英镑（对应的实际是所有小于等于100万英镑的情况）和支出1000万英镑（对应的实际是所有大于等于100万英镑）的情况，如下图所示：
由于这里的案例1（即小于等于100万英镑）的情况没有前后对比，我们稍微解释一下：在Super Deduction实施之前，小于等于100万英镑的情况可以参考案例2中“Previous System”的做法，也就是多减去了30%要交的税。
从中我们也可以发现Super Deduction尤其鼓励大额的支出，案例2里这种超大额度（1000万英镑）的支出，在Super Deduction颁布前只能为公司节约不到50万英镑的税，而现在则可以节省接近250万英镑。
那么哪种支出符合政府要求的可以用于Super Deduction呢？大致有以下几种：
我们很容易看出，平时的支出如果要涉及以上类目，最可能的是建造/翻新写字楼、物流仓库和工厂，再结合Super Deduction的支出越多减税越多的原则，可以想到政府此举是为了鼓励写字楼、物流和工厂的建造和翻新，而且是其拥有者的翻新而非租户自发地翻新，因为只有整栋楼的太阳能板、电脑系统、办公用具和制冷系统才可能涉及大额的支出。
当然，不会有哪个写字楼房东本来没有计划要翻新，就因为有了Super Deduction所以就翻新了，这是得不偿失的。因此政府能够鼓励的，主要是本来就有计划翻新的房东。
而目前的写字楼经营环境又刚好给房东们提供了一个翻新的推力，原因就是文章一开头说过的居家办公。
写字楼是需要翻新的，而且不是以往那种粉刷墙壁、替换门框或者安装新玻璃的翻新，而是“与家庭环境竞争”的翻新。写字楼需要被重构，以形成相对于居家办公环境的比较优势，把原本宅在家里办公的人“拉”回写字楼。
为什么有了比较优势以后，员工就能从家里回到写字楼呢？这是由写字楼，或者说办公室这样一个场所被创造的初衷决定的，办公室就是为提高效率而生。
专门的办公场所的由来历史悠久，从官方到民间，这种特化的场所怕不是有千年高龄。我们之所以需要一个专门用来办公的地方，是因为分散开来独自工作的效率太低，交流的强度也不够，所以人们就把一项工作的所有涉及人员集中在一起；假如还涉及集团外部人员，那么也要想办法将两伙人在一定的时间内集中在一起，是为商务会谈。
而办公室的这种功能在通讯设备不断发展之后被逐渐地削弱，因为现在不集中在一起也可以保持交流强度了；互联网对此贡献极大。
互联网和相应的硬件软件一直在进化，办公室却从很久以前就没有什么太多的变化了，大多数新时代的办公发明：笔记本电脑、视频通话、虚拟建模技术，都在一定程度上弱化了办公室的用途，使得原本需要在现实世界中凭借物理设备完成的工作，变成了在虚拟世界中通过应用程序来完成。
可以说，即便没有疫情，如果办公室始终裹足不前的话，居家办公的兴起也一定会到来。因为从雇员的角度来说，这可以节约他们的交通费用和时间，对于公司来说，如果居家办公和在办公室办公效率无差，也可以因此减少办公场地需求，节约开支。
但所有雇主对于效率的追求是没有止境的。现在的居家办公能够盛行，只是因为办公室体现不出效率的优势。一旦办公室开始数十年没有出现过的进化，拉开自己和住宅对于工作产出的贡献水平的话，办公室就浴火重生了。
从这个角度看，Super Deduction是一个引子，有助于引导写字楼的房东们思考有没有可能在2023年之前，出台一些翻修方案，帮助自己的产品对抗居家办公大潮。
这听起来挺难的，尤其是办公室和卧室都是“室”，为何办公室就能提高效率呢？实际上居家办公可能有许多无法消除的妨害生产力的要素，比如噪音、网速慢、自然光不足等问题，通过专门化的空间设计和硬件更新（这是只有写字楼才会做的事，没有哪个住宅开发商会为了住户居家办公更有效率而投资），是有办法解决这些问题的，比如WeWork就有一些令在其办公室内工作更有效率的方法，有些可以提高46%的工作产出。
酒店业是一个行业，酒店是一类专门化程度极高的地产，旅游业依托的是各类写字楼（如旅游公司）和零售地产（如餐馆）。在今年的预算案中，对于这类行业的扶植力度可以说是很大了：酒店业可以免交Business Rates（一种通常由租客承担的固定支出）、有18000英镑的“开工红包”（称为Restart Grants）、行业增值税降至5%（现行标准是20%）等等。
我们可以将此举看作保证商业地产租赁水平的措施（大部分酒店和旅游业的运营者都是租客），但这同样也会影响到一部分民众的经济水平，从而影响消费以及最大的消费品之一，住宅。
在全欧洲所有国家之中，英国有第三高的兼职工作比例，大约为26%。以英国疫情开始前（2020年2月）总共3330万左右的工作人口计，大约有860万人有兼职工作。
但是在疫情开始后，兼职工作者的数量大幅降低，其程度远超全职工作者。这一方面是因为兼职工作能够申请的政府补助不如全职，另一方面也是因为大量兼职者都属于酒店和旅游业。
酒店及旅游业雇佣了全英国8.4%的工作人口，即将近280万人；而在酒店和旅游业内，将近20%的从业者，都是兼职的。
因此酒店业和旅游业的重启最多可能帮助大约56万人的收入水平提高，加快他们的资本原始积累，并拉动消费。
GOV.UK (2019) Hospitality and Tourism workforce landscape
HM Treasury (2021) Budget 2021 – Super-deduction
Daily Mail (2021) Law could change to allow Britons to work from home FOREVER: Ministers plan to strengthen employee rights to make flexible hours 'the norm'
WeWork (2020) Three workspace attributes that improve employee productivity
ONS (2020) Labour market economic commentary: April 2020
林祥熙，毕业于墨尔本大学房地产专业。有丰富的澳洲开发商从业经验，熟悉地产项目开发全流程管理，并主导完成了多个地产项目的成功投资。
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