最近中国房地产公司在海外又出现了纠纷，不过地方虽然是在海外，但纠纷的主体都是国内巨头。
4月22日，工商银行在美国提起了诉讼，要求接收万科在纽约曼哈顿的一栋住宅楼。理由则当年借给万科的3.6亿美元贷款至今没还完，在最终还款日2020年5月1日过了将近一年后，仍然拖欠2.7亿美元的本金和利息。
欠钱不还导致资产被拍卖，这种事在各路小开发商身上是巡回演出的戏码，但万科这样大的集团居然也出了这个问题，我们不由得很好奇事情背后可能的原因，那就不妨一探。
我们先看看故事涉及的角色都有哪些，以及这件事的来龙去脉如何。
我们一开始说这是工行通过法律途径，强制要接收万科的资产，其实是不确切的，只是为了一开始把事情先描述的简单些。
实际上，这宗诉讼至少涉及3个主体，除了万科和工行，还有一个纽约本地的公司RFR，该公司是和万科一起合作进行开发的伙伴公司（当然现在RFR应该不会承认“伙伴”这种关系了，原因将在下文叙述），也是纽约知名的地产巨头。除此之外，在一系列与这宗诉讼有关的事件中，还涉及许多次要的主体，比如万科的子公司PTB、与工行一起放贷（由工行牵头）的马来西亚银行Maybank、东亚银行和第一商业银行、以及原本合作的另一个开发商Hines等等，但厘清整件事情的大概脉络只需要万科、RFR和工行三方就够了。
RFR和万科合作开发→双方向工行借开发贷3.6亿美元→项目完成→项目开发贷违约→RFR/万科翻脸→工行要求强制接收
所有相关事件其实都被捆绑在一座建筑物上——万科和RFR的那栋要被强制接收的大楼。那么我们就从这栋大楼说起。
这栋大楼共有61层，高216.7米，建成时为全纽约第64高的建筑物；全楼为商住混合的开发模式，但以住宅作为绝对主导，只在底层开发了一部分商铺，开发完毕后拥有94套住宅，地面则有2间高级餐厅。
610 Lexington Avenue的这栋大厦是完全由万科、RFR和Hines重新开发的，在开发之前，这块地的控制者就是RFR。RFR曾经想过在此开发一栋酒店+住宅的大楼，并且酒店都已经确定了将是一家香格里拉酒店，但最终也没有兴建。有趣的是，当初在香格里拉酒店+住宅的大楼开发中，RFR也因为贷款问题而没能开发（贷方还是后来倒闭了的雷曼兄弟，贷款时间刚好是2007年），且香格里拉在此期间退出了RFR的计划，最终当时的债主ING强制接收了这块地。
不过后来RFR又把这块地买回来了，并且引进了新的投资者万科。可以说，RFR是整个开发计划的牵头人，万科则是它挑选的合作者。
正是由于这层关系，RFR在工行3.6亿美元的借款中虽然只负担7%的部分（万科负担93%），但RFR却是整个项目的管理代表（Managing Member，此为专有名词，涉及美国公司架构的LLC部分，不具体详述，诸位在此可以将其看做项目中实权最大的人），有权管理所有日常开发和销售环节，且是和工程款贷方，也就工商银行实际的接洽人。
由此我们可以看出RFR是个挺厉害的公司，一方面它能在曼哈顿中区拿地，并且能反复拿到同一块地，另一方面它能拉到万科这样的中国地产巨头，并且还能在开发贷出资不多的情况下把握开发和销售大权。
我想在上文看到“纽约+地产巨头”这样的标签，很多人第一个联想到的应该是前美国总统特朗普。而RFR的老板是和特朗普齐名的地产大亨阿比罗森（Aby Rosen）。像特朗普一样，此人同样钟爱地标性的宏伟大楼，其代表性的杰作是西格拉姆写字楼，还在2019年买下了纽约著名地标克莱斯勒大厦。
顺带一提，当年特朗普竞选总统时，阿比罗森是反特朗普的，他还为此专门弄了一面宣传墙。
回到RFR与610 Lexington Avenue，我们来看看它的上一次开发情况。
在上一次的开发中，RFR的计划夭折了，如果没有夭折，我们看到的成品应该会和现在差不多，因为现在的610 Lexington Avenue保存了当初的设计， 就连层高也差不多。
在原本的计划里，RFR想要建一栋68层高的酒店+住宅大楼，一开始是以住宅为主，经济技术指标中包含80-90个公寓，只有45-50间酒店客房；在获得批文后RFR又改变了开发思路，变得以酒店为主，产品分布也变成了207间客房和17间公寓。
在两次开发中，实际上最大的区别应该是开发贷款的数额。
2007年，当RFR像雷曼兄弟借贷开发时，RFR总借债数额大约1.45亿美元。这1.45亿美元的用途包括了如下几个条目：
而2014年，万科加入了这个开发后，光施工费用就要3.6亿美元，比原来RFR借的开发贷的总额多了将近两倍，是原本施工费用的13倍以上。
这是个很夸张的放大。美国就算再怎么物价飞涨，同一个地方两个一样高的大厦的施工费用恐怕也差不到13倍之多。更何况，RFR的原来的计划看起来明显施工难度更大更复杂：别的不说，光是酒店和住宅混搭所牵扯到的电梯分配就比后来的底商+公寓要复杂的多：酒店和住宅的电梯起码要分开，那么住宅电梯就要浪费住宅楼层以下的所有空间。
而雷曼兄弟和工行一个放了1.45亿，一个放了3.6亿，那么想必3.6亿的贷款是更加接近真实开发水平的贷款——能够贷1.45亿的未必能贷到3.6亿，但需要3.6亿开发的项目去贷1.45亿则行得通。
合理的猜测，RFR在2007年借的钱（再加上自己的钱）其实根本不够开发。因此香格里拉才会退出，也因此才在最终贷款违约时根本没有动土。
这也可以解释为什么RFR要找另一个巨头来跟自己一起开发，因为单凭RFR自己，想要完成这样大体量的项目实在很难。
2014年，正是我国房地产大集团们扬帆远航的年代，绿地、万达、万科、碧桂园、雅居乐、富力等房企纷纷在美国、加拿大、澳大利亚和马来西亚等国投资房地产开发，并且其中的许多后来都非常失败，相比部分同行，万科的决策实际上算相当优秀了，但还是避免不了后来的纠纷。
万科选择和RFR合作，相对于部分同行是要高明的，这首先体现在合作项目的位置上。
610 Lexington Avenue位于曼哈顿中区，是曼哈顿最贵的一块地方，这里高楼林立，建筑密度极大，同时交通便利，临近纽约中央公园和伊斯特河，出门就是曼哈顿的中心商业区。
首先它解决的就是密度问题。由于在市中心，因此开发密度受到的控制很小。实际上，由于RFR的运作，610 Lexington Avenue借用了旁边西格拉姆大楼的空间，从而极大地免去了原本对于这块地的高度和建筑退缩规定，使得它的开发密度进一步增加。
密度问题就曾经让我国另一个房企，绿地集团很头疼。绿地曾经在澳大利亚的墨尔本提交过一份31层楼的大型住宅楼计划。这个计划最终因为密度过大而被当地政府和居民联合反对，最终绿地这个项目也没开起来。而这个计划之所以会被认为密度过大，就是因为它不在市区。
其次它解决了基础设施和交通便利型的问题，这个同样也是来自选区和选址的优越性。而这个问题也曾经是一些海外开发的房企面临的难题，比如碧桂园的森林城市，位置以及交通便利性、教育医疗等基础设施完备性就是一个很大的问题（碧桂园这个项目在马来西亚，上文所说的问题只是一小部分，这是一个非常特别的项目，推荐对海外开发项目感兴趣的读者都要看一看）。
对于房地产开发来说，好的选址就是成功的一半，万科显然已经成功一半了。
但很可惜，万科另一半没能成功，那就是在好的选址上把产品卖出去。
有句话叫成功的人都有相似之处，失败的人各有各的失败。
这句话在卖不完的楼上也可以如此套用：清盘的楼都有相似之处，卖不完的各有各的问题。
610 Lexington Avenue （市场的楼盘名字也叫100 East 53rdStreet）在2019年完工，直到2021年被工行起诉要强制接收时，全楼94套公寓卖了27套，清盘率28.7%，不但是卖不完，而且是剩了非常多，超过70%。
万科和RFR的问题，根据当事人（RFR）的描述，是因为新冠疫情：因为这栋楼在2019年才建好，而2020年新冠就席卷美国了。
但如果对于高层公寓开发有所了解，我们显然能够在整件事情的脉络中发现其他一些不同寻常的部分。
比如说，2014年2月，整个项目就动土了，为什么直到2019年才能完工？这显然不符合正常公寓的建造速度。
实际上，在2015年10月，整栋楼的主题部分就已经建造了一大部分，当时预计的完工时间应该在2017年春季。
至于为什么最终完工时间推迟到了2019年年中（6月），也就是晚了2年多，万科和RFR都三缄其口，因此我们也无法得知。但延期的影响确实显而易见的，因为就算没有新冠，2020年5月1日它们的3.6亿美元开发贷就会到期，留给现房销售的时间只有11个月，而我们都知道，在豪宅这类特殊资产上，高流动性并不是其固有特征之一。
豪宅的预付销售，在还没有眼见着即将建成前都实际上并不特别受欢迎，由于这栋楼全楼都是豪华公寓，因此在大楼还没有建成之前就预付一大笔现金的做法并不受人欢迎。在各大住房交易网站上，唯一与法庭陈词中，整个项目卖了27套公寓的描述相符的是Compass，而该网站显示27宗交易里有18宗都是在2019年，也就是建成这年成交的。
我们可以猜测，作为总督整个项目开发的RFR，应该是理所应当背负最多的项目延期责任的，RFR和万科的争端，也很可能就是在这时埋下了种子。
当然RFR本身也有理由在销售不佳这方面责怪万科，因为当初双方洽谈时，（按照RFR自己的说法）万科在国内高净值人群中的影响力和渠道是最终能够达成合作协议的重要原因。
但按照2018年阿比罗森接受采访的说法，自己的公寓主要却是卖给美国名人的，比如明星乔治克鲁尼和超模辛迪克劳馥。这似乎暗示了万科在国内渠道上的乏力（不过鉴于营销宣传需要，即便也有中国富豪的成交，美国本土商人阿比罗森只说美国名人也无可厚非）。
其实这也是无可奈何的，因为早在整栋大楼能够预售出第一单（2018年10月）之前，我国就已经开始了外汇管制，个人在海外投资房地产的机会和灵活性都大大降低，因此万科即便有广阔的销售渠道，利用率不高也是可以想象的。
根据工行起诉万科和RFR的法庭陈词来看，在卖掉了27套公寓后（此时为2019年12月12日，距离新冠在美国爆发还有4个月）的某一个时间点，RFR突然就不再进行市场销售了，剩下的房子就这样一直屯着，而且连房产税都没交。
从工行律师的描述来看，我们知道，工行在接受了这些没卖出去的公寓之后，预期是要“重新”开始销售或者租赁的，这也就是说在工行没有接收这批公寓之前，公寓是处于安静的“退市”之中的：既没有在销售，也没有在招租。
根据美国各大售房平台的反应来看，工行应该是没有冤枉万科和RFR，至少在绝大多数能够获知的渠道里，610 Lexington Avenue都是不在市场上的。
在最大的美国线上房产交易平台Zillow上，这栋楼不但是已经退出市场（off market），而且连信息都不全。
而在Street Easy和Buzz Buzz Home上，该项目居然显示是已经卖完了，不知道这样做是否涉及虚假宣传。
那么问题来了，为啥万科和RFR（其实主要应该是RFR，因为在RFR的说法里，自己应该是全权负责开发和销售的）要在这栋楼卖了27套之后就不再销售了呢？即便是新冠来了，继续打广告也不算毫无必要，因为在此期间曼哈顿也并非全无交易，新房售价中位数也维持在275万美元一套以上，610 Lexington Avenue的部分房型还是符合这个价格区间的。
我们知道开发商如果楼建完了但是还是不卖的行为有一个专门的形容词，叫做“捂盘”，这种行为是恶劣的在住宅市场上涨时“薅市场羊毛”的表现，而万科和RFR不交房产税的行为似乎也很像捂盘的开发商会做的事，因为捂盘就是要用房产税作为成本享受周边房价快速上涨带来的价值拉抬，不交房产税则连这种成本都（暂时）省了。
但在2020年的曼哈顿市场，捂盘显然不符合当时的市场趋势。
我们可以看到，从2020年1季度到2021年1季度，曼哈顿住宅市场的平均销售时间从115天变成了138天、中位数新房成交价从280万5千跌到了211万4千、成交量在2021年之前也都相比于以往显得相当惨淡（2021年1季度回升了，超过了2020年1季度），这种市场应该是抢着清盘，而不是捂盘。
所以RFR和万科应该不是在捂盘，阻止它们把自己的豪华公寓拿出来卖的另有他因。
按照RFR的说法，这个“他因”就是万科自己的不厚道。
RFR与万科实际上早在工行向他们提起诉讼前的半年多已经开始“自相残杀”了。
2020年10月，RFR状告万科在自己背后破坏双方合作的项目（就是610 Lexington Street），并且在诉讼状中绘声绘色地描述了事情经过。
诉讼状是用电脑写的，说是绘声绘色有些不贴切，主要是为了凸显RFR律师纸面讲故事的能力，诸位请看：
RFR和万科双方合作，开发出了一个住宅界的明珠（a valuable 63-story residential condominium tower），然而新冠到来后，由于销售不佳，万科不想方设法解决问题，反而想要抢先避难，还不忘把RFR的资源掠走（put its own financial interests first，by going behind RFR’s back to strike an independent deal），万科在整个开发中的“叛徒”形象呼之欲出。
RFR说，那是在2020年3月，双方当时正在为两个月后到期的贷款还款日发愁，RFR此前已经尝试与工行进行一系列的谈判和沟通，但工行态度颇为强硬，RFR并没捞到什么好处。
更让RFR不解的是万科当时居然拒绝跟他一起去和工行谈判，以至于自己只能唱独角戏。
万科说，我有办法还贷并且把贷款延迟。并和盘托出了自己的计划。
因为万科的计划是，把大楼里最便宜的25套公寓一次性卖给万科自己（出价7500万美元），然后万科和RFR就可以拿这个钱去还工行的贷款，并且能够顺水推舟请求工行将贷款延期一年。
RFR在纽约地产界摸爬滚打多年，当然不是傻子，根据RFR的理解，万科这一番话大致包含以下要点：
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万科在RFR不知情的情况下跟工行谈过了，否则不会知道7500万能让工行具体有何反应；
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万科想一次性把25套理论上最好卖（因为最便宜）的公寓从RFR和万科共同控制中转为万科自己的资产；
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万科买这些公寓的钱是全部用来还开发贷的，所以RFR一分钱利润也没有；
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万科有7500万，但是万科不用这些钱还债，反而还要用这笔本来就该还债的钱额外套走25套公寓。
好家伙，你万科有钱还债不还，必须要从我们这先分走25套公寓，然后工行多收我一年的利息，还说的像是帮了我一个大忙，a favour for me?
万科和RFR商谈失败后，双方就开始了一段时间的冷战，中间没有什么来往。然而就在2020年10月，万科又出了一个新招。
这一天，一家名叫PTB的公司给RFR发了一封信，称工行已经把他们欠的3.6亿美元中的1.15亿美元卖给了自己（没错，贷款也是可以卖的，因为贷款理论上可以产生固定的现金流，所以对购买贷款的人来说等于是买进了一项金融资产，这种交易最火热的时候就是2008年次贷危机以前，并且是直接导致次贷危机的其中一个推手），因此PTB现在是RFR和万科的债主之一，作为债主，它已经同意万科将获得RFR作为管理代表的权力，而PTB也可以随时选择强制接收整座610 Lexington Avenue。
RFR默默地查了一下PTB的背景，结果发现PTB是万科的子公司。
于是RFR果断提起了上述，指责万科自己的债自己买，并且还用不正当手段迫害开发伙伴。
我们认为，除了上诉之外，RFR很可能也同时一怒之下取消了所有的销售行为，摆出了一副“你不仁我不义”的姿态，甚至可能早在2020年3月万科和RFR第一次谈崩时就已经开始这么做了。
在RFR状告万科之后，万科也在今年状告了RFR，然而我们并没有能从万科的诉讼中看出来对于RFR在“万科夺权”这件事上的解释（这确实是个遗憾），因为万科这次诉讼的原因居然是RFR当初约定要还的贷款没有还钱，总额还是68万之“多”。
中国最大地产公司因为68万起诉纽约开发商巨头，这样的新闻估计商业小报都不敢编。
当然，万科此举更像是推动把RFR从610 Lexington Avenue除名的进程，因为万科的诉求就是将RFR从原本的公司架构中移除。
当然，RFR和万科的一系列纠纷可能都要因为工行的插足而终结，目前工行要求强制接收610 Lexington Avenue的案件正在与之前的RFR起诉万科和万科起诉RFR一起推进，最终的结果将在不久后知晓。
在与强制接收610 Lexington Avenue有关的一系列事件里，如果编排成剧，高潮部分无疑是RFR口中的“万科夺权”这幕大戏。
在RFR的描述里，万科一计不成，又生一计，RFR被逼无奈，奋起反击，最后工行出面，将一切线索导向银行接管这个结局（说不定RFR会认为工行其实也是万科的盟友，毕竟一个是中国第一大开发商，一个是中国第一大银行，业务往来之密无需多谈），自己无疑是最大的受害者。
但事实是否真的如此呢？实际上我们并不能下任何定论。反过来想，我们完全也可以藉由已有的资料，自己描绘一个别样图景：
万科只好通过自己购买贷款的方式把RFR控制销售的权力剥夺，以求重启这个项目。
诸位看看，这样的说法是不是也有一定的依据？因此，这件事情究竟如何，也许永远只有局内人方知。
然而从整个房地产市场看，实际上这宗强制接收案里的每个人都是受害者，他们受制于美国严重的新冠，又被美国政府新冠处理不当引发的一系列灾难性后果拖累（回忆一下2020年美国那几幕标志性的动荡事件，请问如果你是富豪，敢不敢住在谁都可能触碰到你的曼哈顿中心区）。
潮水褪去，方知谁在裸泳。美国房地产在疫后频频爆出各类纠纷，其所受的新冠侵害中的众生相，由此故事可见一斑。
Supreme Court of the State of New York (2021) INDEX NO. 655625/2020 SUMMONS
Supreme Court of the State of New York (2021) 652650/2021 ORDER OF CAUSE
Supreme Court of the State of New York (2021) 652650/2021 SUMMONS
Supreme Court of the State of New York (2021) 652650/2021 Complaint
The Real Deal (2021) Vanke files $680K suit in condo dispute with RFR
Zillow (2021) 610 Lexington Avenue 10022 New York
Buzz Buzz Home (2021) One Hundred East Fifty Third Street
Douglas Elliman (2021) The Elliman Report: Q1-2021 Manhattan Sales prepared by Miller Samuel Real Estate Appraisers
artnet (2016) Aby Rosen Creates Anti-Trump Billboard
artnet (2018) The Art of Living: Developer Aby Rosen on How He Designed His New Manhattan Tower to Be an Ideal Home for Art Collectors
Mingtiandi (2021) Vanke, RFR Sued by ICBC Over New York Project Default
Mingtiandi (2016) Greenland Group Abandons Contoversial Melbourne Project
Quality Construction Alliance (2021) ICBC is working to close RFR and Vanke’s Midtown Condo Tower
New York Yimby (2015) New Renderings, Update On 63-Story, 93-Unit Residential Tower At 100 East 53rd Street, Midtown East
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