利物浦是国内人最为熟悉的几个英国城市之一，也是英国最核心的城市群中的代表。然而最近一段时间，利物浦的楼市问题频出，停工项目屡屡增加，与烂尾风险双管齐下，不断打击投资者的信心。本文将从利物浦烂尾项目中说开去，选择利物浦新中国城作为案例，为读者朋友们总结一些与开发商相关的风险评判经验，希望能够让大家更了解英国购房的风险与对策，掌握更多相关知识，从而成功投资。
//前言//
利物浦，作为英国当今的八大核心城市之一，以其历史悠久的足球俱乐部和披头士故乡的地位为国内朋友们所熟知。然而近几年来，国人眼中的利物浦楼市，黯淡程度与去年刚取得世俱杯冠军的球队形成了强烈的反差，又正如披头士脍炙人口的名曲，难以预料明天（Tomorrow Never Knows）。
利物浦的楼市愁云惨淡，其根本原因是频繁出现的在建工程停工，开发商破产以及建筑烂尾现象，而这样的问题往往导致投资者的预付款或定金无法拿回。据不完全统计，全英具有上述问题，且涉及来自大陆或者香港的华资的项目至少有25个，其中至少有6处来自利物浦。这些项目中，近的有Infinity Towers，Aura，远一点的有Victoria House，New Chinatown等。
实际上，停工或者烂尾最大的问题，或者说最负面的影响，不在这样的事件本身，而是它造成的后果。由于停工或者烂尾导致投资者蒙受损失以及相关工人失业，才是这样的事件最消极的地方，也是最不愿被有关方面负责的部分。相比之下，某些项目，比如说同属于利物浦的皇家医院，虽然也停工了，并且因为预算问题可能还要继续停工和大幅延期，但由于其对普通民众生活影响不大（利物浦并非没有医院或者床位不足），且没有直接的私人投资者，因此并未遭到太多攻击（这也是表现差劲的政府项目常有的福利），且政府人员还明确表示了对其责任的承担。
所以，停工和烂尾不是最关键的，保护自己的资本才是永远的首要考量。下面我们将以失败项目中相对有名的利物浦新中国城项目为例，进行一定的分析，尝试为投资者们得出一些评估资产配置的经验考量，更好地保护自己的本金。
//项目概述//
国内投资者最早听到的利物浦新中国城的宣传，可能是从2015年时任英国财政大臣的乔治·奥斯本访华时关于其“北方崛起”计划推广中得来的。这也是事后奥斯本被广为诟病“欺诈中国消费者”罪名的根本原因。事实上，推广这一项目的还有当时同行的现任利物浦市长乔·安德森，且两人最主要的关于利物浦如何吸引投资者的策略就集中于新中国城上。
新中国城为符合这种策略定位，选址被定位在已经存在的利物浦中国城附近。而由于该地块附近最适合开发的部分土地已经由开发商Urban Splash所拥有，凭借这一优势，最初的开发权利落在Urban Splash手中。
然而Urban Splash并没能完成这一项目，相反地，在2015年，项目被出售给了另一个开发商North Point Global。North Point Global也未能完成这一项目，并且在中途因为和利物浦官方的法律纠纷而停工，且在2017年宣布从项目中退出。由于开发商直接退出，项目停工，整个楼盘形如烂尾，而已经交付了首期或者定金的投资者则可能无法拿回自己的资金。
实际上，由于此事涉及华人众多，直接引起了我国官方的注意。在之后不久，我国驻英国大使馆就发布了相关声明，提醒国民注意投资风险。而新中国城项目前段时间也已经被另一家开发商GGSD收购，并已经承诺过会担起已经购买了North Point Global的房产的买家的交楼责任。
然而最终能否交楼，一样要看开发进度和表现，在已经两度转手的新中国城项目上，目前还有很多不确定因素。
//以新中国城为例的风险评估思路//
新中国城的烂尾风险令买家忧心忡忡，其整个事件的发展情况却令我们觉得疑点重重。
英房研究院在整理新中国城以及一些其他类似的烂尾风险较高的楼盘资料时，提出的主要疑问如下：
为什么这个开发商无法令项目继续?
为什么买家拿不回预付款?以及，
投资者的自我保护工具有哪些？
这些烂尾盘是否有共同点，导致了其项目最终的烂尾?
下面我们就针对这些疑问进行一些自己的回答，希望能为大家今后的投资前评估提供一些视角。
为什么开发商无法令项目继续？
导致项目烂尾的开发商，不外乎是受三个原因影响：经验不足，资金短缺以及法律纠纷。这三个原因又都能够倒推回去，成为投资者们做评估时的重要考虑因素。
开发商是否有经验，从公司的层面来说就是其过往项目及对将要开发的项目的理解。过往项目很容易理解，一般来说都可在公司网站找到，而导致新中国城濒临烂尾的North Point Global，则一来没有公司网站，二来没有过往项目经验。
当然，过往项目只是其中一个考量标准，且并非特别关键的标准。很多英国公司虽然没有过往项目，却也完成了规模较大的首个项目。只要公司专业性足够强，首个项目规模较大并无不可。这种情况下我们可以通过查看开发商对于项目的解释来进行判断。
而在这一例子中，North Point Global对于新中国城的解释，在本研究院看来则显得专业度不足，或至少专业性值得怀疑。
我们先来看一下North Point Global以旗下子公司China Town Development为申请人申请的规划许可的内容：
在新中国城的申请中，我们可以看见，整个工程将分为3期，总共提供至少790个住宅，131个酒店房间，10个商用单位和其他一些休闲，餐饮设施。由此可知新中国城的规模十分庞大，且时间跨度想必不短。
而这样一个规模的项目，开发商给出的投资是多少钱呢?
答案是2亿英镑。
2亿英镑的预算究竟是多是少，我们需要进行一点计算和对比。
因为项目主要由住宅和酒店组成，因此需要先估算酒店的大致价值。在Knight Frank去年给出的全英酒店造价中，位于西北地区的利物浦，其区域平均酒店造价为每间客房15万7千磅左右。
由于North Point Global没有明确提出开发项目的酒店级别，我们姑且用平均造价进行计算。然而仔细观察图表可知，这个价格其实已经比精品（Boutique）酒店的造价还要高，已经超过了超4星（4-Star Plus）级酒店水准。
以157,000每间房的造价进行计算，新中国城的酒店部分合计约131*157,000=20.56m，即2056万镑左右。
减去这一数字后，新中国城的790间公寓将分摊（200-20.56）/790=0.22m左右的价格，即每间公寓造价22万镑。
22万镑的造价在利物浦的房地产开发市场是什么定位，我们可以藉由同区域大致造价进行对比得知。
下图为利物浦市政府发布的2019年度房地产开发报告内的完工项目情况，内含每个项目完工时间和成本，其中不乏2018年年初完工的项目，反推可知开工时间应该在2016-2017年左右，与新中国城宣布开工时间相去不远。
由政府数据可知，以上公寓造价，平均下来大约为每间公寓10万-15万镑不等，个别特别便宜的可以不到5万镑每间的成本完成。22万镑一间公寓，在利物浦市场上可谓高的出奇（而且罕有接近的价格）。这样的定价，若非是在建造超豪华公寓，便是开发商经验不足，预算不够合理的体现。而在一个790个单位的楼盘内全部建造超豪华公寓，很明显是难以想象的。而结合申请文件中建筑设计公司Blok提供的草图来看，也并没有新中国城的公寓特别豪华（比如设有butler’s pantry, walk in robe，全封闭式阳台等）的迹象。
因此，结合以上信息，若从公司层面考虑，该开发公司似乎不但在过往项目无据可查，且对于自己将要经手的项目的解读也值得怀疑（值得一提的是，在利物浦在建项目中报告成本比新中国城更高的Infinity项目的负责人Elliot Lawless近期被报道因涉嫌犯罪遭到调查且项目也可能烂尾）。
说完了公司层面，还可说说个人层面。
上文提过，没有过往开发记录的开发商也可以成功建设大型的项目，其根本原因就是公司内个人，或者说团队的专业性。
正如NBA去年的猛龙队此前连东部决赛都没有进入过，而球员更换后能直接夺得总冠军，公司的核心能力不在于记录或者招牌，而在于运营的团队。本研究院认为，在购房前先研究其核心团队人员，对于投资者来说既能有助于决策，也不容易错失新开发商手下的优质项目。
以伦敦的LBS公司为例，这家公司初创于2012年,第1个项目就在伦敦市中心，并迅速由22套公寓的体量的项目变为46层，400套公寓的高层大楼的水准，但2个项目目前都已经成功完结。
而以LBS核心成员为例，虽然集团很年轻，总裁却已经有超过20年的房地产相关经验；再看其履历，很容易找出其管理过的公司也是业内成功的企业，比如F&C是母公司为加拿大蒙特利尔银行（BMO）的资产管理公司，蒙特利尔银行则是加拿大最悠久的银行和世界财富500强企业。
作为对比，反观North Point Global，其在英国政府的备案上所列的各位负责人，却几乎都无法找到除了这间公司之前的其他信息，更无法查询之前的工作记录。比如这位Craig Griffiths, 就几乎只有跟North Point Global或者其相关公司的记录。
由此可知，不论是从公司层面，还是从个人层面，North Point Global都是一家散发着可疑气息的公司，而这些疑点，其实并不需要在买房之后才能找到，然而大量投资者被套牢，则表明很多人还是没有在购房前先仔细研究开发商的背景的观念，而这种观念则是我们提倡的重要的投资习惯，能够为风险评估做出贡献。
实际上，North Point Global后面的表现也显得十分可疑，比如在资金上，一家名不见经传的新成立公司，却同时在利物浦开了新中国城，Baltic Sea，Pall Mall，Berry House，Vienna House等数个新项目，这就不得不令人怀疑其资金到底如何保证：开发商向银行贷款光靠抵押对应土地是无法承担建筑费用的，且本身不产生现金流的抵押中土地一般无法再次进行抵押，因此像这样的开发模式，资金供给十分令人担忧，如果有类似情况的开发商在兜售其最新项目，投资者们最好先搞清楚开发商如何负担工程款。
买家为什么拿不回钱
North Point Global项目遍地开花（可惜没有结果），其工程款的来源是一大问题，而且主要是投资者的问题：工程款大部分来自投资者。
这个问题名曰Fractional Sale，又称为Buyer Funded Deals。
Fractional Sale是一种不正常的交易方式。要解释它，我们先来看看什么是正常的交易方式。
在期房（off the plan）交易中，由于卖家在双方交换合同时尚未能够将买家所购买的房产实际交付，因此多数情况下，买家的预付款是不会被转入开发商账户的。正常的交易方式是这批首付（通常为10%）将被第三方律师所持有，或进入一个被监管的账户，开发商是无法在项目完成前得到这笔资金的。用我们熟悉的网购程序类比，则是在英国购买期房，正常情况下会有类似支付宝一样的资金保障平台。
而North Point Global项目买家们拿不回自己的预付款，则正是因为他们的购买程序跳过了第三方，直接把钱送到了开发商手里。这样的做法，就是Fractional Sale。
Fractional Sale的风险极高，其原因在于：
-
由于资金来自大量以个人为单位的买家，资金的使用无法被监管
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同时基于以上原因，借贷资金没有有效抵押物
这就好比说，成千上万的买家，用类似信用贷的方式，把钱借给了开发商来开发项目，而最终项目能否落成以及资金能否赎回，则一样只能基于信任。
拓展：利物浦市政府的角色
在新中国城中，很多买家都曾表示是由于认为有政府担保，才愿意投资这一项目。
这就很有问题，问题就在与“认为”，以及“担保”。
“认为”可说是投资中最可怕的习惯，因为当你只能形容决策依据是“认为某事”时，就代表你没有确实的依据去为他背书。因此，我们建议在投资行为中，每当出现能以“以为”或者“认为”开头的内心独白时，最好都立刻去寻找对应的支撑依据。
而在这件事中，实际上政府的所谓担保，是没有支撑依据的。这也是“担保”经常出现的问题。
我们都知道有一种说法叫口头承诺，在新中国城项目上，政府的态度实际上就是如此。
而口头承诺，按照一句英语老话来说，还不如那张本来应该用来将其记下来的纸有价值（Verbal promises simply aren't worth the paper they're not written on）。实际上，这张纸不但应该用来记下口头承诺，还应该让涉及的双方在上面签名，可以的话最好再加上见证人和指纹。而如果对方没有这么做（就如同前任财相奥斯本先生没有代表政府与新中国城买家签字一样），这实际上就没有价值。
这就是“担保”的问题：担保只有在白纸黑字的文件上才有用，而人们常常因为某些对方的光环就忘记把白纸拿出来写上黑字。
实际上，真正应该能有可以被无条件信任的政府，应该只有国家政府，而非地方官员。这就好像中国和美国仅凭世界人民的信任，就能让人民币和美金在全球交易，换成黄金和石油，而密西西西比州内的某个小镇政府或者大凉山区的街道委员会如果想用自己制作的纪念币在500公里外的便利店换一瓶矿泉水都略显困难一般。
//投资者的自卫工具//
即便得不到官方承诺这样强的保障，投资者依然可以保有一些自己在英国房地产市场上投资的工具，最常用的有NHBC保险中的Buildmark保险，以及英国民事法中的关于过失的部分。
Buildmark保险
Buildmark是NHBC保险中的一种，其应用范围为用于销售的住房。Buildmark是当前英国住宅市场最常用的保险之一，其覆盖时间从交换合同后开始，最多可以延续到竣工后的10年。
Buildmark内涵盖了对于期房预付款的保护，并且将开发商无力偿还债务作为最主要的可能。但需要注意的是，Buildmark不会赔付超过10%或者10万镑的首付，这就需要投资者注意两点，即买房时要注意不多付额外的资金，或者在首付已经超出Buildmark赔付范围时要求开发商用更高赔付额的其他保险替换Buildmark。
当然，最重要的还是要先确定开发商至少已经买了保险，而不是直接付钱。
过失侵权
过失侵权是民事法体系中的重要部分。简单来说，其核心可以概括为：一人因他人过失而遭受不该遭受之损失，则令其遭受损失之人需要承担或部分承担这种损失。
在类似新中国城烂尾楼这样的项目里，作为某种专业的从业人员，基本上都负有对其顾客的关照义务，法律称为Duty of Care，因此假如因为关照不足导致客户损失，客户则可能有侵权赔偿的申诉机会。这一法令的优点在于，申诉赔偿的对象除了开发商之外，还扩展到了其他一些人（如当初解释合同的律师）身上，投资者减轻损失的机会增加了。
当然，具体能否基于侵权法进行起诉，投资者还需咨询法律专业人员。本研究院只是在此提供一些视角，无法进行法律协助。
实际上，我们认为在投资中，风险意识永远比工具重要。意识是一个人能够规避投资风险最重要的帮助，而工具只是辅助。每种不同的投资市场的自卫工具可能不同，但考虑问题的视角和意识常常类似。正如在房地产市场中，一个保有彻查开发商背景，了解自己预付款去向等意识的投资者，很可能根本用不上预付款赔付或者过失侵权这样的工具，因为他根本不会进行交易。这也是为什么我们虽然希望投资者能够在阅读本文后提高风险评估能力，却没有以总结一些骗局常用手段（如保障高租金回报率，项目前景令人难以置信的光明等等）为主，却反而强调评估视角的原因。
//结语//
实际上，上述的各种经验、视角、工具，总结起来就是一句话：充分利用手边的资源，尽可能全面掌握投资标的的完整信息，结合市场一般情况，做出尽量详细的分析与对比。上面我们分析过的各个方面，都并不复杂，相关信息也不需要有特殊权限才能取得，而英国作为透明度最高的房地产投资市场，其实已经为投资者们降低风险提供了许多其他国家可能难以获取的资料。作为英国房市的投资人，活用英国这一特性，就能如虎添翼。
除此之外，最简单，通常意义上也是最安全的方法，则毫无疑问是购买信用评价高、历史悠久、大型房地产开发商的项目，因为上述的各种视角（比如人才的专业程度），往往已经在这些公司内具备。正如购买可口可乐时无需再专门检查其公司在饮料制造和食品安全方面的专业性，乘坐中国航空也不必考虑航班是否会凭空消失一般，大型公司的优势显而易见。
//参考文章//
Echo. （2015） Liverpool Mayor Joe Anderson and Chancellor George Osborne form 'tag team' to entice Chinese investors
Echo. (2015) £200m homes and shops plan set to 'breathe new life' into Liverpool's historic Chinatown
Echo. （2018） Police considering 'investment fraud' probe over stalled developments which scar Liverpool
Echo.（2020）Doomed Royal Hospital costs sets to soar
The Guardian. （2018） Revealed: the collapsed UK property schemes luring small investors
Companies House. （2019） North Point Global
Companies House. （2019） LBS Properties
Knight Frank. （2019） UK Hotel Development Opportunities
Wikipedia. （2020） North Point Global
Law Reform (Contributory Negligence) Act 1945
Liverpool City Council （2019）Liverpool Development Update
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