我们曾经在之前的专题中探讨过英国学生公寓市场的情况。学生公寓作为一个新兴市场，在当前局势下，未来的进一步发展值得期待，并给尚未踏足这一领域的投资者们提供了一些新的机遇。
然而，在探讨了关于学生公寓市场情况之后，我们并未在同一篇专题中过多地讨论作为一件投资标的，学生公寓有哪些特性；以及更重要的，学生公寓的投资价值在于什么。本文将就此问题，对学生公寓的投资价值所在进行一些阐释，以求令感兴趣的投资者们更加了解这一类型的房地产投资相关的信息。
经过对当前与学生公寓相关的信息收集和对比后，我们认为，学生公寓作为投资标的物，其投资的核心价值在于以下两点：
下面就让我们对以上两个特点逐一进行说明。
有竞争力的投资收益
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作为房地产类投资产品，学生公寓作为投资对象的竞争力，首先需要体现在房地产市场中。
我们在进行对比后认为，在主流房地产市场，学生公寓在收益方面具有较强的竞争力；学生公寓收益具备的是竞争力，而非统治力，原因在于其收益并非能够凌驾于其他产品，而是在与各类不同产品相比之下能够保有优势，或不至于屈居劣势。
在进行具体的投资收益方面的说明前，让我们先简单阐释一下学生公寓作为一类房地产产品在投资上表现出来的主要特点，以便在接下来的分析中做出合理的比较。
学生公寓在投资上的主要特点为：由开发商主导、创建出可在市场交易的、以租金收入为主要投资价值的商业型房地产。
这里面有4个要素：开发商主导，可在市场交易，以租金收入为投资价值以及商业地产。
因为是开发商主导，则其开发者为公司而非个人，因此此处不与个人的房地产增值行为（如以转卖为目的的旧房更新行为）进行比较；
因为可以在市场交易，因此此处不与没有完整市场的房地产项目（如医院，数据中心）进行比较。同时因为其可交易性，我们亦将对其资产增值的能力与其他房产项目进行横向对比。
因为以租金收入为主要投资价值，因此此处不与以其他增值方式为主，或本质上不以增值为目的所开发的房产类型（如豪宅，庄园）进行比较；
最后，由于学生公寓是商业地产，此处主要以主流商业地产作为对比。
比较的指标分为两类：反映租金收入能力的租金回报率和反映资产增值能力的资本增值率。
首先是租金收入水平的对比。
Savills曾经针对英国的商业地产的租金回报进行长期的跟踪，其最新数据显示，根据构成类型的不同，2018-2019年主流商业地产的租金回报率大约在3.25%--6.50%之间，其中回报最高的是零售型仓库（6.50%），回报最低的是伦敦西区的写字楼（3.75%）。趋势方面，大部分商业地产的回报率稳定。
2019年英国主流商业地产回报率一览（来源：Savills）
而Cushman & Wakefield的关于学生公寓的研究内，根据地区的不同，学生公寓的回报率可在3.75%--7%之间浮动，其中以伦敦中心区回报率最低，在3.75%左右，第三级地区的回报率最高，超过7%。趋势方面，和主流商业地产一样，回报率稳定。
2019年学生公寓回报率（来源：Cushman & Wakefield）
由此可见，对于主流商业地产，学生公寓的租金回报率旗鼓相当。但是在这前提下，我们还应该注意，Savills所列出来的主流商业地产中，并非每一类型的地产都能令个人投资者有效介入。譬如主流商业地产中回报率最高的零售型仓库，就不是常理中的个人投资者的投资备选项之一，同理还有购物中心、休闲乐园等一些回报率较高的地产，其实也并不对个人投资者特别友好。如果刨去这一部分来看，剩下的常规投资标的，比如写字楼（3.75%--5%）和零售物业（4.75%）等，在租金回报率的天花板高度上相比于学生公寓的回报率则显得有些劣势。
从中我们可以得出，在租金回报率方面：
学生公寓的租金回报率与主流商业地产的租金回报率相差无几，如果仅与主流商业地产中的常规投资对象对比，则略有优势；
学生公寓在租金回报率的趋势方面与商业地产相比亦区别不大，双方都较为稳定。
综上所述，学生公寓相比于主流商业地产，在租金回报率上保有竞争力。
事实上，某些商业地产在现实中的实际资本增值很难用数据体现，这种情况最突出的代表就是位于中央商务区的高级写字楼。由于这些写字楼占据最核心的地段，又间或因为其设计或者在社会上的曝光率成为一个城市的地标象征，当真正进行市场交易时，可能会出现惊人的溢价。以之前我们研究过的中渝置地为例，其收购伦敦地标Leadenhall Building的案例就有超过70%的溢价。
然而此处为使对比有据可依，有据可查，相对合理的方法仍然是进行一般性的市场比较，而上文所说的情况更多的是为了让读者有更加全面的思考角度，在做自己的研究时不完全被数据所限制。
此处我们引用了CBRE的研究成果。而在其对于学生公寓的专门报告中，其实已经有直接的比较结论，如下图所示：
学生公寓与主流商业地产收益比较（来源：CBRE）
在《2019英国学生公寓指数》一文中，CBRE计算得出的主流商业地产的平均价值降低了3%，而同期学生公寓则增值了4%。我们在研究过CBRE关于主流商业地产资产价值的季度数据后发现，CBRE声称的3%并非季度数据的简单加减，更可能是根据其专门的量化模型计算得出，因此此处列出我们能够直观得到的数据，以为参考，并展现更多细节：
2018-2019伦敦主流商业地产资本表现（来源：CBRE）
结合表格中数据可知，2018年全年，商业地产的资产价值增长约为0.7%，而2019年前3个季度（CBRE作出主流商业地产与学生公寓之比的时间）的商业地产资产价值减少了2.1%。
商业地产作为一个大类，其整体趋势无法完全代表所有组成部分的情况，比如我们很容易看出，写字楼的资产价值一直在增加，且三季度增加量总和为1.9%，与去年（四季度增长率2.5%）相差不大。
因此在资本增值方面，学生公寓相对于主流商业地产优势很大，但当进行细分市场的比较时，面对写字楼优势在减小（但仍然具有优势），面对零售优势很大（零售业的资本增值率不论在2018年还是2019年前三季度都是负增长）。
学生公寓的核心价值：可持续性
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对比之后，我们发现，学生公寓相对于其他类型的商业地产，其租金回报率有一定的优势，资本增值率有较大的优势，因此在整个商业地产中，具备一定的竞争力。
学生公寓在与其他以租金收入为主导的商业地产的对比中，并没有表现出特别大的优势，似乎表明其作为一项房地产类投资产品，最多只能算“较为优秀”，而没有突出的长处。
这就有点低估学生公寓了。
且不说在其他类型的商业地产里，除了租金回报率和资产增值率，还能有什么“特殊优势”可以用来盖过学生公寓（很多在租金和增值上就已经输了），学生公寓本身，即便是租金回报不如某些其他类型商业地产的部分地区的学生公寓，其核心价值亦足以为投资吸引力加分。
这个核心价值，就是可持续性。
可持续性在学生公寓的投资表现上的解释，就是学生公寓的租金收入和资产增值都是有保障的。换句话说，它的收益能够兼顾安全性和稳定性。安全性高，意味着潜在可能伤害收益的因素少；稳定性高，则意味着当前的投资收益在未来也能有所保障。
学生公寓在盈利能力上的安全性，主要是因为其风险比较透明，容易预见；而这一特点又是因为其市场定位简单，对象单一。学生公寓的租赁对象是学生群体，依托产业是教育产业，教育产业的支撑力量是教育水平。在学生公寓这一细分市场则是高等教育的教育水平。从常识上来说，能令一个国家教育水平退步的事件很少，且都属于人类社会的重大事件，譬如战争导致国内优秀科研人才流亡他国（如爱因斯坦因二战而迁居美国）等。在当今社会，这样的大灾难发生的可能性非常低，因此教育产业的根本支撑力量难以受到影响。
将全球经济风险因素从战争的级别下调，从当前世界的局势看，影响较大的事件则是英国脱欧和中美贸易摩擦，而在之前的专题研究中我们已经评价过，这两个事件对英国教育产业的影响较小，甚至部分利好于其产业发展。综上所述，学生公寓具有较高的安全性。
学生公寓的稳定性，则是主要由整个市场可以预见的持续供不应求的情况决定的，这同时也是安全性的来源之一，支撑起了整个学生公寓市场可持续的发展。
不论是安全还是稳定，巨大的需求量无法被满足都是其根源之一。
关于当前市场是如何供不应求，具体可见我们相关的专题报道。简单来说，目前英国大多数地方的学生数都远多于学生公寓数，且学生数量预计将以比当前更高的速率增加，相比之下学生公寓却无法相应提高其建造速度，从而导致未来的供求关系可能会进一步紧张，供给愈发不能跟上需求。
此处就以教育产业中的留学部分为例简单阐释强势的需求面。在学生公寓市场上，留学生是其主要消费群体。留学产业的特殊性，说白了就是名校的稀缺性。
学生公寓消费群体细分（来源：JLL）
在全世界，每年的顶尖大学都会被专门的机构列入一份本年度的最新学校排名清单，而英国高校则常年能够占据大量席位。这一状况为英国提供了稳定的留学生的吸引力---毕竟牛津、剑桥、伦敦大学等学校的学术内涵和历史沿革不是能在短短几十年间就能被某个新生学校超越的（何况这些学校每年都在进行大量的教育水平提高上的投资以保证其领先地位），而名校的选择从来都被限制在一个狭小的范围内。
因此只要留学的目的仍然是接受优质的教育，英国在世界留学版图上就能保持其不可替代的地位，从而利好学生公寓的需求。与之相比，在网络科技和人工智能愈发发达的今天，很难做出类似的论证，对租用写字楼的人数将会在未来越来越多，或者街上徘徊的购物者将超越线上。我们想，这样的可持续性，也许才是学生公寓的核心投资价值所在。
（英房研究院在学生公寓市场报告专题内针对这一市场未来的供需发展有更为详尽的论述，欢迎有兴趣的朋友们移步观看英房专题|2019英国学生公寓市场现状解读）
结语
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我们利用有限的篇幅，尝试着对学生公寓在租金回报率和资本增值率上与其他类型的商业地产进行了一次对比，并认为，相比于其他类型的商业地产：
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学生公寓的租金回报率基本平手，或者稍占优势；
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学生公寓的资本增值率能够占据优势；以及
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学生公寓的核心投资价值在于它能够在基本供求关系的支撑下，持续地保有其租金回报率和资本增值率，从而使收益稳定可期。
因此，当我们考虑学生公寓时，最应该关注的并非短期的收益数据，而是其稳定的长期回报总和。
参考文章
Savills. （2019） Market in Minuetes Savills Research.
Cushman & Wakefield. (2019) UK Student Accommodation Report 2019/2020
CBRE. (2019) United Kingdom Student Accommodation Index 2019
CBRE. (2018) UK Monthly Index Call-December 2018
CBRE. (2019) UK Monthly Index March 2019
CBRE. (2019) UK Monthly Index June 2019
CBRE. (2019) UK Monthly September 2019
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