伦敦在其市政规划、社会发展和经济建设中，有许多不同的指导理论，称为Strategies & Plans，但真正冠以Plan头衔的只有大家最熟知的伦敦发展规划London Plan。
London Plan在2021年迎来了最新一次的版本升级，然而在2021年，情况和以往都不太一样，这一次的London Plan能完成多少呢？我们想来探讨一下过去和现在伦敦为了实现它而做的措施，以及这些措施对于房市的影响。
不过再一次，由于London Plan涉及的内容太多，我们还是不能讨论所有目标和措施，这里我们只集中在房地产相关的方面。
可能有人会怀疑，为啥伦敦市政府出了London Plan，其他人就一定要遵守呢？毕竟这只是政府的工作目标而已，达成了别人也没有什么好处。
当然如果能问出这种问题，肯定还是对伦敦或者英国政府有一定了解的，知道它们的能力相对较弱，经常做不到自己想做的事情：比如疫情期间，英国政府呼吁大家不要居家办公时有很多人都在居家办公，而呼吁大家不要到办公室办公时又有很多人都在办公室工作。否则，London Plan既然是政府的工作目标，就不应该质疑其控制力，因为质疑政府计划的控制力等于质疑政府本身的执行力。
但除了历来被批评的比较多的新增住房和保障房目标（这两个目标总是没法完成的很好，总有几个区与目标相差较大）之外，London Plan的实际执行成果都很好，有的指标甚至远超目标，似乎伦敦政府在实现London Plan时，执行力特别强悍。
这主要是因为在历年的London Plan中，大部分目标往往可以通过政府内部的控制达到，不需要靠外在的社会力量；少部分需要依靠社会力量的目标，比如说各类房地产开发，政府则严把需要经过其手的环节。
一个比较好的例子是写字楼批文的发放速度：写字楼的开发是没办法让政府来完成的，但是写字楼的批文是由政府来发放的，而London Plan（上一版）对于写字楼的批文和开工数比例是有要求的，批文涉及的总面积数数需要是实际开工项目的总面积数的3倍，也就是1年拿到批文的项目的面积需要3年才建的完。
但是多久能建完并不是政府说了算的，政府似乎只能控制自己的批文数，却控制不了开工数。可是批文数其实每年都差不多，如果哪一年的开工数特别高，政府就没法完成目标，但伦敦政府偏偏每年都完成了London Plan的目标（上一版London Plan的施行年份是2016-2020），似乎运气特别好。
实际上我们猜测这可能跟运气没有太大关系，因为控制批文其实是可以间接控制开工时间的——只要批文审批流程人为拉长，那么能够在某一年开工的面积有多少，其实完全控制在政府的手里，比如在2016年就可以预先决定2017年要给出多少批文，其中哪些大概可以在2017年开工，哪些大概可以在2018年，甚至2019年开工。因此政府其实通过行政手段控制了社会资源的利用效率，不然我们很难解释为何前一年放了300万平米的写字楼批文，第二年却只有不到100万平米的开工了。
这么做就不会产生什么问题吗？当然会，比如伦敦中心区的写字楼在2016-2019年供不应求且租金频频上升就是一个问题，但这就不是London Plan需要考虑的了，它不属于London Plan的目标。
由此我们可以看出伦敦市政府在执行London Plan时很可能并不是用西方政府一贯的以建议为主的姿态，而是有很强的控制欲，这也就使得London Plan的控制力和普通的政府政策相比显得特别地强。
然而2021年的情况不太一样了，2021年这版London Plan中，大家都明白伦敦未来5年的发展目标是把自己从脱欧和新冠的泥潭中拖出来，修复因这两件事带来的损失。
而不论是脱欧还是新冠，带来的损失主要都是失业人数的上升。脱欧导致了伦敦金融业和专业服务业公司的迁出，连带着这些公司员工的离开或者离职；新冠则导致了大量服务业企业的倒闭，连带着这些公司员工的失业。
虽然就业问题出现在了2021版London Plan的6个‘Good Growth’目标中的2个，但从London Plan来看其实是看不出就业究竟是不是伦敦未来工作重点的，这需要去看伦敦实际的就业情况。
根据本月（2021年5月）最新的就业数据，整个2020年下来，伦敦总的就业人数减少了109000（10万9千）人，相当于全伦敦工作总人口的2.8%,而这还是在政府的停工补贴计划仍然在进行中（会一直进行到9月）的基础上出现的下滑。
由于下降的就业人数较多，伦敦官方的经济研究机构GLA Economics估测，伦敦要在2023年的第二季度时，就业人数才会回到疫情前水平，也就是距今还需要2年的时间来恢复，而这还是在政府积极推动就业的情况下。假如政府对此不闻不问，恢复时间还要拉长。
当然政府是不会不闻不问的。2021年5月同时也是伦敦市长大选的月份，成功胜选连任的Sadiq Khan在竞选宣传时就把就业作为绝对的主角。
就业要如何促进，Sadiq Khan没有详细说明，但根据伦敦自身的情况和疫情间的具体就业细节，我们却不难发现，London Plan和解决就业居然还能完美地结合在一起。
在疫情期间，英国的房价和租金水平都实现了很大幅度的上涨，尤其是房价涨幅，创出了16年来新高。但是，这种夸张的涨幅只存在于英国境内除了伦敦之外的各个地区，伦敦自身的涨幅，无论是租金还是房价都没有特别高。
但新冠疫情期间并没有大量的新增资本流入英国房市，主要推动房价和租金上涨的还是英国本土的存量资本，即许多换房和购房的人推动了房价、换租和新租客推动了租金（实际上租金整体变化并不太大，与往年差不多）。
结合伦敦与各地房价变化以及疫情期间购房及租房的地区趋势（大趋势可以算是脱离城市走向城郊或郊区，伦敦尤甚），我们很容易能够看出租金和房价，尤其是房价的变化，在英国是此消彼长的，而“此消”消的就是伦敦。
这是伦敦在疫情期间失去的第一样东西——房市资金，或者说住房需求。
但伦敦却不甘于此，按照London Plan的说法，伦敦不但要继续新建房子，而且还要在每年新建比以往更多的房子，房子必须要人来住，London Plan的重点（London Plan的重点几乎永远都在建房子）再结合目前伦敦亟需解决的就业问题，我们可以看出伦敦在疫情结束后希望的是房市资金及人口的回流。
有人也许要说，就业提升未必就需要资金和人口的回流的，远程办公不是方兴未艾吗？
但在伦敦，情况就是这样——恢复疫情前的状况靠远程办公是解决不了的。
我们来看一看伦敦在疫情期间，各个行业的产值和雇佣人口的变化。
首先是产值，在伦敦的各行各业中，受疫情影响而产值下降最严重的有交通、食宿、艺术休闲等行业，而制造业、批发零售、IT、金融、房地产和专业服务业受损不太严重，都小于5%。
再来看看工作人口流失方面，很容易发现的规律是产值受影响小的行业，劳动力流失也少，部分还出现了增加（不过这个是到2020年第三季度的，所以脱欧的影响应该还不太明显，可以说是完全因新冠导致的变化）
这里有两个特别值得注意的行业：建筑业和艺术休闲，这两个行业的情况可以说是完全相反的：建筑业的产值影响不算很大（大概处于中等偏低一栏），但是劳动流失的程度是表中最高的（15%，与食宿并列第一）；而艺术休闲行业的产值影响极大（表中第二高），但是劳动力流失并不多。
结合这两个行业的从业者的特点，我们不难看出建筑业比艺术休闲要求的个人能力要低得多，它可以不涉及设计和创意类工作，因此相对于艺术休闲这种行业，建筑业算是“劳动密集型”，也就是许多人才能堆砌起一点产值的行业。而伦敦流失的劳动力，就呈现出越是劳动密集型就越多的特点。
这一点我们在食宿行业也可以看到，酒店算是劳动密集型行业的代表，是兼职工作大户，因为酒店的许多工作技术水平低，因此门槛低容易兼职。而酒店的产值和劳动力流失在伦敦各行各业中都是最高的。
换句话说，伦敦流失的这部分人（建筑工人，酒店员工等等）大部分是需要实地工作的，他们的工作不能通过远程办公来做。
这不正好顺了London Plan和市长竞选承诺的意了：要把失去的劳动力拉回来，这些人都需要真正地回到伦敦，不但是工作回到，肉身也必须回到，也就是生活重心回到伦敦，顺带就是日常支出回到伦敦，那么不但就业人口回升，消费需求也同样提高了。
而建筑业本来也就是经济下行期用来解决就业问题的法宝之一，罗斯福新政中的各种基建工程为解决美国大萧条导致的高失业率立下汗马功劳。
再加上房地产的超长产业链，这一次的London Plan的大肆建房就已经不仅仅是要解决民生问题，还要解决经济问题。
劳动人口如果回流了，有助于解决伦敦因为新冠疫情而损失的就业总人口问题，但劳动人口的回流有两个前提，一是有工作可做，二是考虑到这些工作主要应该是要求本人亲自到现场的工作，因此还应该让这些回流的劳动人口觉得回到伦敦有利可图。
有工作可做相对简单，但伦敦政府也在这上面弄出了新花样。相比于原来的各种鼓励企业的兴办，推动某一个行业的快速发展之类的补贴和政策优惠（这些现在也有，比如伦敦金融城今年新公布的目标提出了大力发展创意产业）之外，伦敦市政府准备亲自上手。
首先是今年市政府对于保障房兴建的热情远超以往，今年以来政府已经亲自主导了超过13000套保障房的项目实施，并且Sadiq Khan还在本月竞选中提出了伦敦市政府将成立自己的房地产开发公司，专门用于住宅开发。这种做法不但可以用于推动London Plan的完成，还可以保证始终在开发商内有一个“自己人”，风雨无阻地为建筑业保障一定量的劳动人口。
除此之外，伦敦虽然没有大型的基建工程来提高就业，但伦敦政府在新的London Plan内明确列出了多个以往没有的城市更新区，这些区域的级别在其住房和工作岗位供给上被提到了和伦敦32个行政区同一级别的地位，而这些城市更新区内许多项目也有政府参与，以增强项目的稳定性。
而大量的保障房也有利于对冲伦敦的私人住宅房价上涨，人口回流和经济回暖带来的伦敦房价追赶其他各个地区既有涨幅的行动是绝大多数都预期将要发生的，但低层次劳动力对于日益上涨的房价的承受力是很有限的，尤其是其中的一部分人还因为疫情而收入下滑，所以市政府前所未有地保障房兴建热情也有利于劳动力的回流。
当然此处住房增量还会涉及到一个需求增量的问题，就是原来的房子如果都在等着住人（等着被买或者被租），又怎么保证新增住房能够用于需求变现？但这个问题可以单开一篇详细的文章，此处我们就暂且不讲。
不过房价的降低主要还是给打工者一个梦想，所谓Dream of Home Ownership，毕竟没有多少人只是因为在伦敦上班就同时买一套房。因此租金水平也需要控制。这一次伦敦市政府不再考虑通过各种补贴、廉租房等办法间接影响市场租金了，Sadiq Khan这一次提议直接进行租金管制。
当然租金管制也不是粗暴地直接设立一个最高房租，目前讨论中的办法是把伦敦所有的私人房东资料集中到一个统一平台，并让租客有官方授予的对不合理租金重新议价的权利。
总之，以目前的形势来看，有没有房子可建（保证增量）、房子住不住得起（控制居住成本）以及房子的交易（与前两项形成良性循环），已经成了London Plan和伦敦疫情后恢复的重点，住宅的建设在本次London Plan持续的时间内（2021-2025），都将被政府极度地重视，时刻撩动着官方的神经。
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Mayor of London (2021) Mayor of London strategies and plans
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GLA Economics (2021) London's Economic Outlook: Spring 2021 The GLA's medium-term planning projections
GLA (2021) London Plans 2021
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ONS (2021) Index of Private Housing Price， UK， 2021 April
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林祥熙，毕业于墨尔本大学房地产专业。有丰富的澳洲开发商从业经验，熟悉地产项目开发全流程管理，并主导完成了多个地产项目的成功投资。
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