产业地产是近期非常流行的房地产开发模式，跟它相关的还有城市更新和产城融合，都是国内房地产新态势里的热门词。产业地产也是中国和英国在房地产开发上一个很重要的区别，这里我们想对此进行一些比较和探讨。
本人对于国内的产业地产了解有限，介绍和比对时，疏漏之处恐怕在所难免；如果读者们愿意对本文的更改提出意见，本人不胜感激。
对于不了解或者刚了解“产业地产”这个词的人来说，恐怕不太能一眼明确这个词的定义，因为“产业”这个词是个比较抽象的词。
我们日常生活中最常用的与“产业”有关的词语应该是经济上划分第一、第二和第三产业这类词里的，这里面，产业是个覆盖面非常广的词，比如第三产业其实就等于全部的服务业。
但在产业地产里，产业要小得多，虽然我们间或可以看到“农业产业园”这样的字眼，但这也不是说某个农业产业园就包括第一产业（农业）里的所有细分领域，其实际范围可能仅仅是十几种农产品罢了。
这里我们可能要引入另一个名词来帮助解释，那就是行业。
行业应该比较好理解：行业就是一群专门从事某项业务的公司或者机构的总和，比如金融业，这是一个行业，由无数个专门做金融业务的公司或者机构，或者它们的某个部门所组成。
而产业地产的产业，则可以包括多个行业，也可以只有一个行业。比如“人工智能产业园”就只涉及人工智能一个产业，但是有很多个行业，比如互联网行业、软件开发业、高端装备制造业等等；而“金融产业园”就只是涉及金融，而不涉及别的，在这里整个产业园其实只有一个行业。
因此“产业”这个词（在产业地产这个词组中），大致意思就是：一个或者多个特定行业的合体，如果是多个行业，则这些行业可以一起为一个特定目的服务。
“产业”这个词确实非常神奇，虽然有时会让人混乱，但却同时赋予了从事产业地产开发者很强的灵活性——既可以开发单一类型的，也可以开发综合类型的园区。
更让人叫绝的是，“产业”还可以和另一个神奇的词“文化”相结合，从而理论上实现“一切皆可产业园”的做法。举个例子，按照上文定义，我们不能弄一个“火锅产业园”，因为火锅不是一个行业，只是一种烹饪方式；但是加上“文化”后，就可以弄一个“火锅文化产业园”，因为“文化”，可以包含多个行业。
至于你问什么样才算“文化”？那我可以告诉你，文化早就涵盖了一切。
在中国，不管名字里带不带“园”字（大多数还是带的），产业地产就等于产业园或产城融合。产城融合主体还是产业园。
什么叫产业园呢？就是专门划出来一块地方，用于某项或者某几项产业。
专门划出来，这是国内产业地产最重要的特点，专门划出来的意思就是它是有明确的边界的，所以它叫做“园”，如果没有明确的边界，那么就不叫园，有些可以叫做“场”，比如庄园，草场，庄园有明确边界，通常是围起来的；草场没有，所以草场不叫草园。
当然在产业地产这里，没有专门划出来，但是一定范围内确实又只是一个或者多个特定行业的公司在使用的地区，也不叫做“产业场”，而叫“产业集群”，英文叫Industrial Cluster。
在伦敦这样的地方，国内这种产业园是不容易看到的（但并不是完全没有，最接近的是物流园），研究产业地产的话找产业集群更容易，比如说伦敦东部的科技城Tech City。
我国的产业地产里，建筑类型可以非常多，一个产业园几乎可以自成一个小镇（有的文化旅游类产业园确实就叫文旅小镇），这也是因为“产业”这个词的神奇之处：由于小可仅有一个行业，大可包含数十个行业，所以我国几乎行行皆可产业园（有些难以想象能成“园”的产业居然真的有产业园：比如渔业产业园，区块链产业园），农业工业服务业都有自己的细分产业园，所以它们需要的建筑类型，从农田、仓库、厂房、写字楼到住宅和教育医疗基础设施建筑，都可以在我国的产业地产里看到。
至于住宅跟产业有什么关系，这主要是因为产业地产在我国还处于比较新的阶段，但主要参与者仍然还是当年靠卖住宅发家的各大房企（住宅和商业地产开发商往往不分家，而且商业地产往往只是附属，也许是因为市场本来就不需要那么多写字楼，因为没有那么多需要写字的人）。
这些房企本身对于靠卖房盈利有相当强的情愫，另一方面产业地产本身的运营模式也确实不如卖住宅的盈利效率高，所以为了吸引大家做不那么喜欢的事（做产业），必须要先给大家一些喜欢的事做（卖住宅），这也是我国产业地产的特色之一。
英国的情况就不太一样，产业集群最主流的表现方式只有两种，仓库和写字楼。仓库是物流和工业集群的常见配置，写字楼是服务业下设各类产业集群的标配，也是工业类集群和物流园里常见的配置，为园区管理和服务人员的工作场所。
住宅是不太容易看到的，因为住宅开发商通常不涉足商业地产，所以没有必要弄出住宅规划来吸引它们入局。
当然产业集群中会不会出现住宅呢？那是有可能的，但这跟有没有产业集群没有关系。比如金丝雀码头，这是金融业产业集群的经典区域，但如果这里不是产业集群（就像刚刚开始开发时一样），仍然会有公寓楼被建起。而产业园如果不在了，住宅是不会单独存在的。
对于产业园来说，盈利模式有4种，其一是靠卖住宅，其二靠收租金，其三靠政府补贴，其四靠附加服务。
卖住宅不用多说，收租金主要是收商业租户的租金，比如仓库、厂房和写字楼租客的租金，有些产业园里开发商直接运营长租公寓，也属于靠收取租金盈利。
政府补贴也是产业园区别于产业集群的特色之一，我国政府往往给予某些产业园的开发者一定的补贴，形式多种多样，比如有新商户落户产业园后，新商户的纳税额中的一定比率作为给园区开发商的提成等。
附加服务是产业园区区别于产业园的另一个特色，在产业园内，运营者往往给租户一些只有产业地产才有的服务，比如介绍融资，帮助招聘等等，并收取一定的付费。
产业集群由于不是故意打造的，所以也没有因为集群而衍生的新的盈利点，产业集群所依附的房地产，比如写字楼的房东，仍然就是收取其写字楼租金，租金水平往往因租赁面积和时长而变化，不受行业背景影响。
不知道各位会不会和本人一样，在接触产业地产方面的信息时带着很多疑问，并最终发现一些迷思。下面我们讲几个可能比较容易出现的迷思。
此处只谈服务业的产业园。比如说某某智慧产业园，产业园内只有写字楼，那是不是这个产业园其实就是里面的写字楼？或者说，假如放开了租户要求（产业园只租给特定行业租户），这个产业园是不是就是几栋写字楼的集合而已？
如果答案是肯定的，那产业园其实就是对租客加了限制的写字楼而已，实际上没有太多的创新成分。当然，根据盈利模式看，产业园显然和写字楼不一样，首先产业园还可以加住宅，其次产业园可以有政策扶持，最后产业园有附加服务。因此写字楼只是产业园的一部分。
产业园的租金有优惠往往是基于和中心区写字楼的租金对比的语境来说的，但产业园的租金究竟有没有优惠，实际上是不适合在这种语境下讨论的。
客人：我确实不太需要这种东西，那就不要了吧。顺带问一句，车载音响和真皮座椅多少钱？
很多时候，我们在比价时容易犯的错误是不知道更便宜的价格里到底少了什么东西。就像这个笑话里的客人一样，他想要的其实是优惠，而不是降价，但销售暗中把优惠偷换了概念，改成了降价，虽然价格更低了，但实际上没给优惠，因为便宜的部分就是不买的那部分，卖出的部分还是原价。
所以建在各个远离市中心地带的产业园（这也是目前的开发特点）租金要比市中心低是毋庸置疑的，但是到底有没有优惠，需要商榷。
只有在一种情况下，才能确定某产业园的租金有优惠，那就是周围有许多类似的产品，而该产业园的产品相比于同质产品价格更低。
上文我们说过，英国的产业地产跟我们的不太一样，一是它们的表现形式大多是产业集群而不是产业园，二是它们即便产业集群了，也是自发的而不是某些人有意为之的，所以产权也很分散。
除此之外，英国开发商没有产业地产开发这种概念。当然产业地产其实没有房地产类型的创新，无非是各类已经存在的房地产类别的有机组合，所以英国开发商要开发产业地产，对于客观的技术水平、法律法规和政策支持上，前两项是没有门槛的，无非就是以混合形式（Mix-Use）开发出来的几栋连接在一起的楼而已，这种楼英国已经有很多，比如British Land的More London（也叫London Bridge City），就是一个著名的综合体项目，里面有写字楼、剧院、购物中心甚至医院（但由于开发商在住宅和商用上清晰的态度，没有住宅）。
但英国现在没有中国这样的产业地产，或者说没有“产业园”和“产城融合”，未来会不会有？我们认为这个问题需要结合为什么我们有这样的产业地产，和英国是否需要这样的产业地产两个方面去回答。
产业园的创新不是建筑形式的创新，而是运营模式的创新。也就是说，从硬件上来讲，写字楼被发明出来并普遍使用（可以早到改革开放）后，我们就可以搞产业园了，但是直到最近10年以前，没有多少人搞产业园，各种各样的产业园是21世纪才出生的。
那我们为什么没有搞产业园呢？从经济学的基本角度讲，没有这种供给的原因是没有这类需求。
产业园是简化版的产城融合（比如产业园没有住宅），所以我们从产城融合就可以看出产业地产满足的所有需求。
在国家信息中心，我们可以找到产城融合的涵义和作用，但是涵义乍看之下非常的抽象，不容易立刻理解到底产城融合是干什么的，从作用来看就明白的多，四个作用分别对应了四种需求。
第一个是加速产业聚集的需求，第二个是就业的需求，第三是产业竞争力增强的需求，四是城镇化需求。
从这四点看，所有需求都直接跟政府有关，第三点需求直接跟企业有关，第二个需求跟民众有关。
其中就业应该是最关键的因素，这一点由文件中用的例子是鄂尔多斯就可以看出：人们不在鄂尔多斯康巴什新城居住，因为人们不在这里工作。
同时产城融合还解决了一个问题，即偏远地区对城市的依赖导致的城市化进程慢的问题。
这就好像人类的内脏支持不了蓝鲸的活动，因为蓝鲸的身体对心脏的要求人类心脏满足不了。所以一个人要想把生长边界扩大到蓝鲸那么大，他至少要有蓝鲸那么大的内脏。
但这是建立在人（和蓝鲸）都只能有一个心脏的前提下的，也是过去的城市扩张常常受限的问题——市中心（心脏）的扩张才能带来城市边缘（生长边界）的扩张。
现在不用了，直接在边缘新培养一个副心脏（超级迷你城市，也就是产城融合后的产物），再想办法和主心脏连接。住在产城里的人，不需要去到主城也可以独立生活，从而推动就业和城镇化。加速产业聚集，增强产业竞争力，这些事的目的最终还是为了拉动经济，创造就业，让更多人劳动起来，产出劳动剩余，这些就是产业地产的最终目的，或者说，我国产业地产主导者——政府，想要它达到的目的。
拉动经济、创造就业，并增加全社会的劳动剩余，这个想来应该是全世界所有国家的需求，从这一点上来说，英国也需要。
但是这种需求，在我国和在英国，所能带来的供给是不一样的。在中国，政府可以因为这种需求，而跟开发商进行合作，尝试带来供给。
之所以说是尝试，是因为这种供给未必能满足政府的需求——很多产业地产项目，开发商其实根本只是想卖房而已，根本不想“加速产业聚集”，不想“增加就业人口”，所以政府其实并没有达到目的。但是很多开发商也不能不听政府的，不搞产业地产，因为你不搞，政府的地你就拿不到，地都没有（或者拿的比对手少），怎么做房地产开发（或者在竞争中保持优势）？
英国政府更麻烦，如果产业地产最大的受益者是政府，不是企业，那是没有企业会做的。同时，政府虽然控制了一部分土地，但是大部分土地仍然是私人的，企业想要绕开政府拿地，在中国不可能，在英国是常态。
那既然政府可以用产业地产拉动经济，自己做行不行？这个在我国都没有的事，在英国应该更不可能。
而且，我们要知道，我国政府没有破产的说法，在英国，政府乱投资，是有可能破产的。
当然英国政府也不是完全没办法开展产业地产。只要过了企业这一关，事情就会容易得多。
如果英国政府的确想要尝试，补贴几乎是不可避免的。当然在英国，政府一般不会直接给企业补贴（疫情期间是个例外），政府的鼓励常常以减税降费的方式出现。
而英国政府也的确正在进行一个类似产业地产的实验：自由贸易港。
在春季预算案中，英国政府提出了建立8个自由贸易港的措施，在这8个被选定为自由贸易港的地区，英国政府给予了以下政策：
这些政策主要是各类税费的减免，比如关税、印花税和商业税等等，并且政府除了鼓励公司入驻这些贸易港之外，也鼓励其他公司在此进行房地产开发的投资。
这其实就是英国政府的产业地产PPP模式，虽然跟我们的模式有些不一样，但总的目的是殊途同归的。
不过与我们不一样的是，英国政府并没有大规模地开展这种政策，选择的这8个自由贸易港也基本都在经济不算特别发达的地区，其中最发达的一块在利物浦，最小的只是一个机场，East Midlands Airport。
英国和我国还有一个产业地产特征的区别，体现在产业园上。
在我国，产业园是在一个偏远的地区（相对于市中心）为企业提供办公空间，而选择这样的区域办公的企业顺理成章应该是需要和市中心有太多联系的企业。
这种企业往往不多，所以按这个思路做的产业园，往往不好招租。中国的公司，能够真正和市中心“断舍离”的，并不多，租产业园办公的往往是贪便宜而不是真的不需要靠近市区。
相比之下如果有一些地区，在离市中心远的地区也配备了较为发达的交通，甚至本身就有好几个市中心，那么就可以极大地提升产业园的租客数量：有发达的交通作为辅助，就算和市中心联系比较紧密，办公室远一些也没关系了。这种情况的典型之一就是深圳，地铁发达，同时南山、福田、罗湖都是中心商务区，因此深圳的产业地产也尤其发达，产业园极多。
但英国在这方面就不太一样，像深圳这样的地方，英国能找出类似的只有伦敦。但伦敦的产业集群却在伦敦市内不远处，而且伦敦也不是英国产业集群最发达的地区。
英国产业集群最发达的地区在剑桥附近，名为Cambridge Science Park，这里有超过600家IT公司和200家生物科技公司，按照国内的命名方法完全可以称为“高新生物科技产业园”，只不过是自发的。这里距离英国所有有名的大城市都很远（剑桥本身不算大城市），所以在这里的公司的的确确是不需要在发达市中心，也不需要跟发达市中心有多少交集的公司或公司部门，大多数是研发和实验等等高端后台部门。
类似地，伦敦附近有名的信息产业集群，华为新总部所在地索思顿，也是真正远离市中心的地方，在此落户的租客都不是因为市中心的高租金，而是确实不需要在市中心租赁办公空间的公司。
因此相比于产业园，自发的产业集群，更像是目前英国的主流，而产城融合的实验结果会不会导致英国政府大范围的推广，估计要在数年之后才可得知。
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